חוק שכירות הוגנת הוא הכינוי המקובל לתיקון משנת 2017 לחוק השכירות והשאילה, שהוסיף לחוק סימן מיוחד (סימן ו') על חוזי שכירות למגורים. התיקון קובע מה חייב להופיע בחוזה, באיזה מצב נמסרת הדירה, תוך כמה זמן המשכיר מתקן ליקויים, כמה ערובות מותר לדרוש, אילו תשלומים אסור להטיל על השוכר ומתי מודיעים על הארכה או על ביטול. על רוב ההוראות אפשר להתנות רק לטובת השוכר.

המשמעות המעשית למשכיר: סעיף בחוזה שסותר הוראה כזו לא יגן עליכם בבית המשפט, גם אם השוכר חתם עליו. לכן כדאי להכיר את ההוראות עצמן ולא להסתמך על נוסח חוזה ישן. הסקירה שלהלן נצמדת ללשון החוק בנוסחו נכון לאוקטובר 2026, וההפניות לסעיפים מאפשרות לבדוק כל פרט במקור.

על אילו חוזים חל חוק שכירות הוגנת, ועל אילו לא?

הסימן חל על "חוזה שכירות למגורים", כלומר חוזה שמקנה זכות שכירות בדירה למטרת מגורים. "דירה" מוגדרת כחדר או מערכת חדרים המשמשים למגורים, ולכן גם יחידת דיור או חדר מושכר נכנסים להגדרה. שכירות של משרד, חנות או מחסן אינה בתחולת הסימן, והיא נשארת כפופה להוראות הכלליות של החוק ולהסכמת הצדדים. על ההבדלים קראו בשכירות מסחרית מול שכירות למגורים.

התיקון פורסם ברשומות ב-19 ביולי 2017 ונכנס לתוקף 60 ימים לאחר מכן. על חוזה שנכרת לפני כן ממשיך לחול הנוסח הקודם של החוק, אבל חוזה חדש שנחתם עם אותו שוכר לאחר מועד התחילה כבר כפוף להוראות הסימן.

סעיף 25טו מוציא מהתחולה כמה סוגי חוזים:

• דירה בבית מלון או דירה אחרת שמושכרת למטרת נופש.

• דירה במעון, בבית דיור מוגן, או במעונות לסטודנטים, לתלמידים או לעובדים.

• דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה (דיירות מוגנת).

• שכירות לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים, כשלצדדים אין ברירה להאריכה.

• שכירות לתקופה שעולה על עשר שנים, כשלמשכיר אין ברירה לבטל את החוזה מוקדם יותר.

• שכירות שדמי השכירות החודשיים בה עולים על הסכום שבחוק. הסכום הנקוב בסעיף הוא ₪20,000. החוק קובע שהוא מתעדכן ב-1 בינואר של כל שנה לפי שיעור השינוי במדד המחירים לצרכן ומעוגל ל-₪10 הקרובים, ושהסכום המעודכן מתפרסם בהודעה של שר המשפטים ברשומות. בדירות יוקרה שדמי השכירות בהן קרובים לסף כדאי לבדוק את הסכום העדכני לפני שמסתמכים על החריג.

חריג נוסף נוגע לקרובי משפחה. כשהשוכר הוא קרוב של המשכיר (בן זוג, אח או אחות, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, ובני הזוג של כל אחד מאלה), האיסור להתנות על רוב הוראות הסימן אינו חל, והצדדים חופשיים לקבוע ביניהם הסדרים אחרים. החובה למסור דירה ראויה למגורים נשארת בתוקף גם ביניהם.

מה חייב להופיע בחוזה שכירות למגורים?

לפי סעיף 25ב, החוזה נערך בכתב, נחתם בידי המשכיר והשוכר, והעתק חתום נמסר לכל צד. החוק קובע במפורש שחוזה שלא נערך בכתב אינו מאבד את תוקפו, אבל משכיר שפועל בלי מסמך חתום מוותר על הראיה הטובה ביותר שיש לו.

התוספת השנייה לחוק מפרטת מה החוזה צריך לכלול:

1. כתובת הדירה.

2. שמות הצדדים, מספרי תעודות הזהות והמען שלהם.

3. תיאור הדירה, הריהוט והאבזרים שבה, כולל חלקי רכוש משותף שהוצמדו לדירה והושכרו, כמו חניה או מחסן.

4. תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכה ותנאיה, וקיומה של זכות לבטל את החוזה ותנאי הביטול.

5. דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום.

6. תשלומים נוספים שחלים על השוכר, אם ישנם, וגובהם.

7. פגם או ליקוי שאינו קל ערך שידוע למשכיר בעת החתימה, וכל דבר אחר בדירה או בסביבתה, הידוע למשכיר, שגורם או עלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בה.

הפרט האחרון הוא חובת גילוי. משכיר שיודע על רטיבות חוזרת, על עבודות בנייה מתוכננות בבניין או על מטרד קבוע, ומציין זאת בחוזה, מקטין את החשיפה לטענת אי-התאמה בהמשך: לפי סעיף 6 לחוק, שוכר אינו רשאי להסתמך על אי-התאמה שידע עליה בעת כריתת החוזה. מנגד, סעיף 8 מבטל תניה שפוטרת את המשכיר מאחריות לפגם או לאי-התאמה שידע עליהם, או שהיה עליו לדעת עליהם, ולא הודיע עליהם לשוכר. להרחבה על ניסוח החוזה ראו סעיפים שחייבים להופיע בחוזה שכירות.

סעיף 25ד מסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות "חוזה מצוי", נוסח ברירת מחדל שישלים חוזה חסר או יחול כשלא נערך חוזה בכתב. לפני שמסתמכים על נוסח כזה כדאי לבדוק באתר משרד המשפטים אם התקנות הותקנו ומה מעמדן העדכני.

מהי דירה שאינה ראויה למגורים?

החוק מבחין בין שתי חובות. הראשונה, למסור דירה מתאימה למגורים (סעיף 25ה), שהפרתה נדונה לפי דיני אי-ההתאמה. השנייה, למסור דירה ראויה למגורים (סעיף 25ו). מסירת דירה שאינה ראויה למגורים נחשבת הפרת חוזה, ועל החובה הזו אי אפשר להתנות כלל, גם לא בהסכמת השוכר.

לפי התוספת הראשונה, דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מאלה:

• אין בה מערכת ניקוז, לרבות סילוק סדיר של שפכים ודלוחין.

• אין בה מערכת חשמל או מערכת תאורה.

• אין בה פתחי אוורור ותאורה טבעית, או דלתות וחלונות לסגירתם, ובכלל זה דלת כניסה ראשית עם אמצעי נעילה.

• אין בה מערכת להספקת מי שתייה.

• אין מחיצה בין השירותים ובין הדירה.

• יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.

במועד המסירה הדירה צריכה להיות פנויה מכל אדם ומכל נכס, פרט למה שסוכם שיישאר בה. עד מועד המסירה על המשכיר לתת לשוכר הוראות תחזוקה ושימוש בדירה, במתקניה ובנכסים שבה, ככל שהן נדרשות (סעיף 25ז). פרוטוקול מסירה חתום עם צילומים משרת את שני הצדדים ביום ההחזרה.

תוך כמה זמן המשכיר חייב לתקן ליקוי?

סעיף 25ח מחלק את האחריות. השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר בדירה, ומתקן אותו על חשבונו, אלא אם סוכם אחרת. כל ליקוי או פגם אחר שאינו קל ערך מתוקן בידי המשכיר ועל חשבונו.

"פגם שתיקונו דחוף" מוגדר כפגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר. המועדים נספרים מהיום שבו המשכיר קיבל את דרישת השוכר, ולכן חשוב לתעד מתי התקבלה הפנייה ומה נעשה בעקבותיה. שימו לב ש-30 הימים ושלושת הימים הם גבול עליון: החובה היא לתקן "בתוך זמן סביר", ובליקוי פשוט זמן סביר עשוי להיות קצר בהרבה.

שתי הבהרות לגבי החלוקה. הצדדים רשאים להסכים שהמשכיר יתקן גם ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר, אבל אינם רשאים להעביר לשוכר את האחריות לליקויים האחרים. והחוק אינו מגדיר מהו ליקוי "קל ערך", כך שהשאלה מוכרעת לפי הנסיבות. ניסוח בחוזה שמונה דוגמאות לתיקונים קלים שבאחריות השוכר מפחית מחלוקות, כל עוד אינו מרחיב את אחריות השוכר מעבר למה שהחוק מתיר.

מה קורה אם המשכיר לא מתקן בזמן?

אם התיקון לא בוצע בתקופה הקבועה, השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש מהמשכיר את הוצאותיו הסבירות, או להפחית את דמי השכירות לפי היחס שבו פחת שווי השכירות בגלל הפגם, כל עוד הפגם לא תוקן (סעיף 9 לחוק). לפני תיקון עצמי השוכר צריך להודיע למשכיר זמן סביר מראש. בפגם שתיקונו דחוף עד כדי כך שאין לדרוש מהשוכר להמתין למשכיר, הוא רשאי לתקן גם בלי דרישה ובלי הודעה מוקדמת.

חובות הצדדים הדדיות. לפי סעיף 17, השוכר חייב לאפשר למשכיר, בכל עת סבירה, לבדוק את הדירה ולבצע בה תיקונים, ובלבד שהמשכיר הודיע לו זמן סביר מראש וממעט ככל האפשר בהפרעה. שוכר שאינו מאפשר לבעל המקצוע להיכנס מתקשה לטעון אחר כך שהמשכיר לא תיקן במועד. סעיף 10 פוטר את המשכיר במקרה חריג: פגם שנובע מנסיבות שלא ידע עליהן ולא היה עליו לצפות אותן, ושתיקונו בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם.

דוגמה להמחשה בלבד: שוכר מדווח ב-1 בחודש שדוד המים אינו מחמם, והמשכיר אינו מגיב. אם היעדר מים חמים נחשב בנסיבות העניין לפגם שאינו מאפשר מגורים סבירים, המועד האחרון לתיקון הוא ה-4 בחודש. אחריו השוכר רשאי להזמין טכנאי ולדרוש החזר של עלות סבירה. משכיר שמנהל כמה נכסים צריך נוהל קבוע לקריאות שירות, ועל כך ראו תחזוקת נכס מושכר.

אילו תשלומים אסור להטיל על השוכר?

סעיף 25ט קובע רשימה סגורה של תשלומים שהשוכר נושא בהם בתקופת השכירות: דמי השכירות, מסים שחלים על המחזיק בדירה ובהם ארנונה, תשלומים על צריכה שוטפת כמו מים, חשמל, גז וחימום, ותשלומי אחזקה שוטפת לנציגות הבית המשותף או לחברת הניהול של הבניין.

השוכר אינו נושא במישרין בתשלומים שאינם ברשימה, ובכלל זה:

• תשלום שנועד לרכישה או להשבחה של מערכות או מתקנים קבועים שמשרתים את הדירה, פרט להתאמות מיוחדות או לשיפורים שהשוכר עצמו ביקש.

• דמי ביטוח מבנה של הדירה.

• תשלומים שהמשכיר חב בהם לצד שלישי, ובכלל זה דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר.

הלכה למעשה: תשלום שוטף לוועד הבית חל על השוכר, אבל גבייה מיוחדת להחלפת מעלית או לשיפוץ חזית היא השבחה של מערכת קבועה ושייכת למשכיר. את עלות ביטוח המבנה או את שכר המתווך שהמשכיר שכר אי אפשר להעביר לשוכר כתשלום נפרד.

כמה ערובות מותר לדרוש, ומתי מותר לממש אותן?

סעיף 25י מגביל ערובות ש"כרוכות בהוצאה כספית לשוכר", כמו ערבות בנקאית, פיקדון במזומן או ערבות מ"נותן ערבות אחר", כלומר מבטח או גוף בעל רישיון למתן אשראי או שירותי תשלום. האפשרות האחרונה נוספה לסעיף בתיקון שפורסם במרץ 2026. הסכום המצטבר שלהן לא יעלה על הנמוך מבין שניים: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשי שכירות. בחוזה לשנה בדמי שכירות של ₪6,000 התקרה היא ₪18,000. בחוזה לחצי שנה באותם דמי שכירות היא ₪12,000.

מימוש ערובה מותר רק בארבעה מקרים, ורק עד הסכום שנקבע לכל אחד:

• דמי שכירות שלא שולמו במועד, עד גובה החוב בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי החוזה.

• ליקויים שבאחריות השוכר ולא תוקנו, עד עלות התיקון.

• תשלומים שוטפים שהשוכר חב בהם ולא שולמו, עד גובה החוב.

• אי-פינוי הדירה בתום תקופת השכירות, בסכום לפי תנאי החוזה.

לפני המימוש יש להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. בסיום השכירות הערובה או יתרתה מוחזרת, כולל פירותיה, בתוך 60 ימים מהשבת הדירה לרשות המשכיר או עד שנפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר. השוואה מלאה בין סוגי הבטוחות נמצאת במדריך בטוחות בחוזה שכירות.

מתי צריך להודיע על הארכה או על סיום החוזה?

סעיפים 25יב ו-25יג קובעים מועדי הודעה, והם תלויים במה שכתוב בחוזה:

• לקראת סוף התקופה, בכל חוזה: המשכיר מודיע לשוכר זמן סביר לפני תום התקופה אם הוא מעוניין להאריך את השכירות ובאילו תנאים.

• ברירה (אופציה) של המשכיר להאריך: הודעה לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום התקופה. המשכיר רשאי לממש את הברירה רק אם תנאי תקופת ההארכה נקבעו בחוזה מראש.

• ברירה של השוכר להאריך: הודעה למשכיר לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום התקופה.

• ביטול בלא עילה: תניה שמאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בגלל הפרה בטלה, אלא אם יש גם לשוכר זכות ביטול כזו. כשהתניה תקפה, המשכיר מודיע לפחות 90 ימים מראש והשוכר לפחות 60 ימים מראש.

שימו לב שהמועדים האלה נוגעים לביטול בלא עילה ולמימוש ברירות. ביטול חוזה בגלל הפרה, למשל אי-תשלום, נדון לפי החוזה ולפי דיני החוזים הכלליים. על תכנון הברירה עצמה קראו באופציה בחוזה שכירות.

מה קורה כשהדירה נמכרת, ומה לגבי שינויים ושכירות משנה?

מכירת הדירה אינה מסיימת את השכירות. לפי סעיף 21 לחוק, הרוכש נכנס בנעלי המשכיר לעניין הזכויות והחיובים שלפי החוזה ולפי הדין, גם אם לא ידע על קיום החוזה, וטענות שיש לשוכר כלפי המשכיר בגלל חיובים שלא קוימו לפני ההעברה עומדות לו גם כלפי הרוכש. סעיף 25יא מוסיף חובת הודעה: המשכיר מודיע לשוכר בכתב, לפני המועד שבו עליו למסור את הדירה לרוכש, ומפרט את פרטי הרוכש ואת דרכי ההתקשרות איתו.

שני נושאים נוספים מוסדרים בהוראות הכלליות של החוק, ואינם ברשימת ההוראות שאסור להתנות עליהן:

• שינויים בדירה. השוכר אינו רשאי לבצע שינויים בלי הסכמת המשכיר (סעיף 16א). אם ביצע שינויים בהסכמה, הוא רשאי לבחור אם להשיב את הדירה עם השינויים, בלי תמורה בעדם, או להחזירה לקדמותה. אם ביצע אותם בלי הסכמה, המשכיר רשאי לדרוש השבה לקדמות (סעיף 20א).

• שכירות משנה והעברת השכירות. נדרשת הסכמת המשכיר, ובשכירות מקרקעין היא ניתנת מראש ובכתב. אם המשכיר מסרב מטעמים בלתי סבירים או מתנה תנאים בלתי סבירים, השוכר רשאי לבצע את העסקה גם בלי הסכמתו (סעיף 22). לכן כדאי לקבוע בחוזה מראש מהם התנאים להחלפת שוכר.

על מה אי אפשר להתנות בחוזה?

סעיף 25יד קובע שתי רמות של הגנה. על החובה למסור דירה ראויה למגורים אין להתנות כלל. על שורה של הוראות אחרות אפשר להתנות רק לטובת השוכר: חובת התיקון ומועדיה, התשלומים האסורים, תקרת הערובה ותנאי מימושה, מועדי ההודעה על הארכה ועל ביטול, וכן התרופות של השוכר כשפגם לא תוקן.

הסימן אינו קובע עונשים או קנסות, והאכיפה שלו אזרחית: תניה שמנוגדת להוראה שאין להתנות עליה לא תיאכף, ושוכר שנפגע יכול לתבוע השבה או פיצוי. מכאן שהבדיקה החשובה ביותר למשכיר היא לעבור על נוסח החוזה שבשימוש ולוודא שאין בו תניות כאלה. הדוגמאות השכיחות בחוזים ישנים: סעיף שמטיל על השוכר "כל תיקון בדירה", ערבות בנקאית בסכום של יותר משלושה חודשי שכירות, חיוב השוכר בביטוח המבנה, וזכות למשכיר בלבד לסיים את החוזה בהודעה מוקדמת.

כשמנהלים עשרות חוזים, הקושי העיקרי הוא המעקב: מועדי ההודעה של 90 ו-60 הימים, תוקף הערובות ותיעוד קריאות השירות מול מועדי התיקון. בנדלניטור החוזים, הברירות, הבטוחות והתזכורות לחידוש מנוהלים לפי נכס ושוכר, וקריאות השירות מתועדות בתיק הנכס. פרטים נוספים בעמוד הפתרון למנהלי נכסים.

המאמר הוא מידע כללי בלבד, אינו תחליף לייעוץ משפטי, וההוראות והסכומים שבו עשויים להשתנות. את נוסח החוק המלא אפשר לקרוא בחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971.