מס על שכירות למגורים משולם באחד משלושה מסלולים, לפי בחירת המשכיר: מסלול הפטור (מלא או חלקי) עד תקרה חודשית של ₪5,654 בשנת המס 2026, מסלול של 10% מס על מלוא דמי השכירות בלי ניכוי הוצאות, ומסלול המס השולי שבו מנכים הוצאות ופחת ומשלמים לפי מדרגות מס הכנסה. הבחירה נעשית לכל שנת מס, והיא תלויה בגובה שכר הדירה, בהוצאות ובגיל המשכיר.
המסלולים חלים על יחיד שמשכיר דירה למגורים בישראל, כשההכנסה אינה מגיעה לכדי עסק. חברה שמשכירה דירות, והשכרה של משרד, חנות או מחסן, ממוסות בדרך אחרת ואינן נושא המדריך הזה.
מה הם שלושת המסלולים של מס על שכירות?
מסלול | שיעור המס | ניכוי הוצאות ופחת | למי מתאים בדרך כלל |
|---|---|---|---|
פטור מלא או חלקי | 0% על החלק הפטור | בפטור חלקי: חלק יחסי בלבד | שכר דירה כולל נמוך מהתקרה או קרוב אליה |
10% | 10% מכל ההכנסה | אסור | שכר דירה גבוה והוצאות נמוכות |
מס שולי | לפי מדרגות, החל מ-31% (10% מגיל 60) | מותר | משכנתה גדולה, הוצאות גבוהות או משכיר בן 60 ומעלה |
המקורות החוקיים הם שלושה: חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990, סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, וסעיף 121 לפקודה, הקובע את מדרגות המס הרגילות.
מסלול הפטור: מתי לא משלמים מס כלל?
מי שסך הכנסתו החודשית מהשכרת דירות מגורים אינו עולה על התקרה פטור ממס על ההכנסה הזו. התקרה עומדת על ₪5,654 לחודש בשנת המס 2026, כפי שמופיע בלוח העזר של רשות המסים לשנה זו. הסכום זהה לזה של 2024 ו-2025, משום שעדכון הסכומים לפי המדד הוקפא לשנות המס 2025 עד 2027.
שלושה תנאים שנוטים לשכוח:
התקרה נבחנת לכל הדירות יחד. החוק מדבר על הכנסה מהשכרת דירות מגורים "בסכום כולל". שתי דירות ב-₪4,000 כל אחת הן הכנסה של ₪8,000, ולא שתי הכנסות פטורות.
התא המשפחתי נספר כיחידה אחת. דמי שכירות של בן או בת הזוג המתגוררים עם המשכיר ושל ילד עד גיל 18 מצטרפים להכנסתו.
השוכר והשימוש. הפטור חל כשהדירה משמשת למגורים והשוכר הוא יחיד (או גוף שאושר לכך). החוק מתנה את הפטור בכך שבידי המשכיר מסמך בחתימת השוכר המאשר שהדירה משמשת לו למגורים בלבד. סעיף כזה בחוזה השכירות פותר את העניין.
הבדיקה היא חודשית. משכיר שגבה ₪5,500 בחודשים ינואר עד יוני ו-₪5,900 מיולי, פטור במלואו בחצי הראשון של השנה ועובר לפטור חלקי בחצי השני.
איך מחשבים את התקרה המתואמת בפטור חלקי?
כשההכנסה עולה על התקרה, הפטור אינו נעלם בבת אחת. החוק קובע "תקרה מתואמת": מהתקרה מפחיתים את הסכום שבו ההכנסה עולה עליה. התוצאה היא הסכום הפטור, והיתרה חייבת במס.
מחשבים את החריגה: דמי השכירות החודשיים פחות ₪5,654.
מחשבים את התקרה המתואמת: ₪5,654 פחות החריגה.
הסכום החייב במס: דמי השכירות פחות התקרה המתואמת. בפועל זהו פי שניים מהחריגה.
מכאן נובע גם הגבול העליון: בהכנסה של ₪11,308 לחודש (פי שניים מהתקרה) הפטור מתאפס וכל ההכנסה חייבת.
על החלק החייב משלמים מס לפי המדרגות הרגילות, כלומר החל מ-31%, או מ-10% למי שמלאו לו 60. לפי הנחיות רשות המסים לדוח השנתי, כנגד החלק החייב אפשר לדרוש חלק יחסי מההוצאות: ההוצאות כפול היחס שבין ההכנסה החייבת לסך דמי השכירות.
לפחת יש כאן מגבלה. החוק קובע שמי שקיבל את הפטור אינו זכאי לפחת המיוחד של 2% לפי התקנות לדירה מושכרת למגורים. לכן בפטור חלקי אפשר לדרוש רק פחת לפי תקנות הפחת הכלליות, וגם הוא מוכר באופן יחסי.
כמה דירות: האם אפשר לשלב מסלולים?
כן. לפי הנחיות רשות המסים, המשכיר רשאי לבחור מסלול לכל דירה בנפרד: פטור, 10% או מס שולי. על אותה הכנסה אי אפשר לקבל גם פטור וגם את שיעור ה-10%, משום שסעיף 122 שולל פטור ממי שבחר בו. ואולם בחישוב התקרה המתואמת מביאים בחשבון את ההכנסה מכל דירות המגורים, גם מדירה שעליה משלמים 10%.
דוגמה להמחשה: שתי דירות, אחת מושכרת ב-₪4,500 והשנייה ב-₪2,800, יחד ₪7,300 לחודש. החריגה היא ₪1,646 והתקרה המתואמת ₪4,008. אם בוחרים ב-10% על הדירה הראשונה ובפטור על השנייה, ₪2,800 נמוכים מהתקרה המתואמת ופטורים במלואם, והמס הוא ₪450 לחודש. אם מחילים את מסלול הפטור על שתיהן, החלק החייב הוא ₪3,292 לחודש, והמס עליו במדרגת 31% הוא כ-₪1,020 לפני ניכוי הוצאות יחסיות.
מסלול 10%: מה התנאים ומה המחיר?
סעיף 122 לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד לשלם 10% מדמי השכירות במקום המס הרגיל. אין תקרת הכנסה, והחישוב פשוט: עשירית מכל שקל שהתקבל.
דירה למגורים בישראל. על השכרת נכס בחו"ל חל הסדר נפרד.
לא הכנסה מעסק. אם היקף הפעילות מגיע לכדי עסק, המסלול אינו זמין.
בלי ניכויים. אין ניכוי של ריבית משכנתה, תיקונים, ביטוח או דמי ניהול, אין פחת, ואין קיזוז, זיכוי או פטור כנגד ההכנסה.
תשלום בתוך 30 יום מתום שנת המס. על שכר הדירה של 2026 משלמים עד 30 בינואר 2027, אלא אם שולמו מקדמות במהלך השנה.
ההשפעה על מכירה עתידית
זה החלק שמשכירים רבים מגלים מאוחר. מי שבחר ב-10% אינו מנכה פחת, אבל בחישוב מס השבח במכירת הדירה מתייחסים אליו כאילו ניכה: לשווי המכירה מוסיפים את הפחת המרבי שאפשר היה לנכות בתקופה שבה שולם מס במסלול הזה. השבח גדל, ואיתו המס על מכירה שאינה פטורה.
כשהדירה צפויה להימכר בפטור ממס שבח, לעניין הזה אין בדרך כלל משמעות מעשית. כשמדובר בדירת השקעה שתימכר בחיוב מלא, כדאי להביא אותו בחשבון כבר בבחירת המסלול.
משכירים דירה יחידה וגרים בשכירות?
משנת המס 2023 כולל סעיף 122 הוראה למי שמשכיר את דירתו היחידה ושוכר דירה אחרת למגוריו. הוא רשאי לנכות מדמי השכירות שקיבל את דמי השכירות ששילם, עד גובה הכנסתו משכירות או עד ₪90,000 בשנה, לפי הנמוך, ולשלם 10% על היתרה בלבד. מי שמשכיר ב-₪100,000 בשנה ושוכר ב-₪70,000 משלם ₪3,000.
ההקלה חלה גם על תשלום שנתי לבית אבות או לבית חולים גריאטרי. היא אינה חלה כשדמי השכירות משולמים לקרוב, או כשהתשלום כבר נדרש כהוצאה בידי המשכיר או בידי אדם אחר.
מסלול המס השולי: מתי משתלם לנכות הוצאות?
במסלול הזה ההכנסה משכירות מצטרפת לשאר ההכנסות, ומשלמים מס על הרווח: דמי השכירות פחות ההוצאות שהוצאו בייצור ההכנסה.
אילו הוצאות מנכים?
ריבית והפרשי הצמדה על הלוואה ששימשה לרכישת הדירה.
תיקונים ותחזוקה שוטפת (לא שיפוץ שמשביח את הנכס).
ביטוח מבנה, שכר טרחת עו"ד על חוזה השכירות, דמי תיווך ודמי ניהול.
ארנונה וועד בית, אם המשכיר הוא שנושא בהם.
פחת.
לגבי הפחת, תקנות מס הכנסה (שיעור פחת לדירה מושכרת למגורים), התשמ"ט-1989, מאפשרות לנכות 2% בשנה משווי הדירה כשהוא מתואם למדד. בדירה ששוויה המתואם ₪2,000,000 מדובר בניכוי של ₪40,000 בשנה, בלי שיצא שקל מהכיס. דירה שהושכרה רק בחלק מהשנה מזכה בפחת יחסי, לפי מספר החודשים המלאים שבהם הושכרה. מי שקיבל באותה שנה את הפטור, מלא או חלקי, אינו זכאי לפחת הזה.
שיעור המס המינימלי
הכנסה משכירות אינה הכנסה מיגיעה אישית, ולכן המדרגה הראשונה שלה היא 31% ולא 10%. היוצא מן הכלל הוא יחיד שמלאו לו 60: לגביו חלות המדרגות המופחתות, החל מ-10%, גם על הכנסה שאינה מיגיעה אישית.
המשמעות המעשית: למשכיר צעיר מ-60 המסלול משתלם רק כשההוצאות והפחת מוחקים חלק גדול מההכנסה. למשכיר בן 60 ומעלה שהכנסותיו האחרות נמוכות, זה לעיתים קרובות המסלול הזול ביותר.
למשכירים בעלי הכנסות גבוהות יש שכבה נוספת. יחיד שהכנסתו החייבת עולה על ₪721,560 בשנה (הסכום לשנים 2024 עד 2027) חייב במס נוסף של 3% על החלק העודף, ומשנת 2025 ב-2% נוספים על הכנסה שמקורה אינו בעסק או ביגיעה אישית, קטגוריה שכוללת הכנסה פסיבית משכירות. מי שקרוב לרף הזה צריך לכלול את המס הנוסף בהשוואה בין המסלולים.
דוגמה מספרית: אותה דירה בשלושת המסלולים
הנתונים להמחשה בלבד. משכירה בת 45 מחזיקה דירת השקעה אחת ומשכירה אותה ב-₪7,500 לחודש, כלומר ₪90,000 בשנה. ההוצאות השנתיות: ריבית משכנתה ₪12,000, ביטוח ותיקונים ₪6,000 ופחת של ₪36,000 (2% משווי מתואם של ₪1,800,000). בסך הכול ₪54,000. הכנסותיה האחרות משאירות את הרווח משכירות במדרגת 31%.
מסלול | ההכנסה החייבת בשנה | שיעור | מס שנתי |
|---|---|---|---|
פטור חלקי | ₪35,443 | 31% | כ-₪10,987 |
10% | ₪90,000 | 10% | ₪9,000 |
מס שולי | ₪36,000 | 31% | ₪11,160 |
כך מתקבל החישוב בפטור החלקי: החריגה היא ₪1,846 (7,500 פחות 5,654), התקרה המתואמת ₪3,808 (5,654 פחות 1,846), והחלק החייב ₪3,692 לחודש, שהם ₪44,304 בשנה, כ-49% מדמי השכירות. מהסכום הזה מנכים חלק יחסי מההוצאות. הפחת המיוחד של 2% אינו מותר במסלול הזה, ולכן ההוצאות לחישוב הן הריבית, הביטוח והתיקונים, ₪18,000 בסך הכול, וחלקן היחסי הוא ₪8,861. ההכנסה החייבת יורדת ל-₪35,443, והמס במדרגת 31% הוא כ-₪10,987. פחת לפי תקנות הפחת הכלליות, אם נדרש, יפחית את הסכום עוד במעט.
בדוגמה הזו מסלול 10% הוא הזול ביותר. שנו נתון אחד והתמונה משתנה:
שכר דירה של ₪5,600. פטור מלא, מס אפס, והשאלה מתייתרת.
ריבית משכנתה של ₪35,000 במקום ₪12,000. הרווח במסלול השולי יורד ל-₪13,000 והמס ל-₪4,030, פחות ממחצית המס במסלול 10%.
המשכירה בת 62 וזו כמעט כל הכנסתה. הרווח של ₪36,000 ממוסה במדרגת 10%, כלומר כ-₪3,600 לפני נקודות זיכוי.
מה חובות הדיווח, ומתי צריך להגיש דוח שנתי?
חובת הדיווח נגזרת מהמסלול:
פטור מלא. הכנסה שאינה עולה על התקרה אינה מחייבת כשלעצמה דיווח לרשות המסים. מי שמגיש דוח שנתי מסיבה אחרת, למשל עצמאי או בעל שליטה בחברה, מדווח עליה במסגרת הדוח.
10%. פותחים תיק, מדווחים ומשלמים במערכת המקוונת של רשות המסים להכנסות מהשכרת נכסים. המערכת מבקשת לצרף את חוזי השכירות, ובהיעדר חוזה, תצהיר חתום בפני עו"ד עם פרטי הנכס, השוכר, התקופה ושכר הדירה. הדרישה חלה משנת המס 2024 ואילך. אפשר לדווח במערכת על עד שש שנות מס, כל שנה בנפרד.
מס שולי או פטור חלקי. ההכנסה החייבת מדווחת בדוח שנתי.
מי שמשלם 10% פטור בדרך כלל מהגשת דוח שנתי, כל עוד ההכנסה משכירות שעליה שולם המס לא עלתה על התקרה שבתקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון). התקרה עמדה על ₪375,000 בשנות המס 2023 עד 2025, וזה גם הסכום שמופיע בנוסח המעודכן של התקנות לשנת 2026. הסכום מתפרסם מדי שנה בלוח העזר של רשות המסים. הפטור מהגשה נשלל גם מסיבות שאינן קשורות לשכירות, בהן חבות במס נוסף על הכנסות גבוהות ונכסים או חשבונות בחו"ל מעל סכומים שנקבעו.
לפי הוראת ביצוע מס הכנסה 5/2026, מי שדיווח במערכת המקוונת ולא שילם מקבל תזכורת אחרי 30 יום ואחרי 60 יום. אם החוב לא שולם במלואו בתוך 90 יום ממועד הדיווח, נפתח לו תיק שמחייב הגשת דוחות שנתיים.
הצעות להחיל חובת דיווח גם על הכנסה פטורה עלו כמה פעמים בדיוני התקציב, לאחרונה לקראת תקציב 2026. לפני הדיווח השנתי כדאי לוודא באתר רשות המסים מה חל באותה שנת מס.
מתי השכרת דירות נחשבת עסק?
שלושת המסלולים מיועדים להכנסה פסיבית. כשההשכרה היא פעילות עסקית, מסלול הפטור ומסלול 10% אינם חלים, וההכנסה ממוסה כהכנסה מעסק על כל המשתמע מכך, לרבות ניהול ספרים.
בפקודה אין מספר דירות שמעליו ההשכרה הופכת לעסק. ההבחנה נעשית לפי מבחנים שהתגבשו בפסיקה: מספר היחידות, היקף הפעילות והמנגנון שמפעיל אותה, תדירות חילופי השוכרים והשירותים הנלווים. בעלי תיקי נכסים גדולים, משכירים של יחידות מפוצלות רבות ומי שמשכיר לטווח קצר עם שירותים, כדאי שיבחנו את הסיווג עם יועץ מס לפני בחירת מסלול.
טעויות נפוצות בבחירת מסלול
בדיקת התקרה לכל דירה בנפרד. התקרה היא על סך ההכנסה מכל דירות המגורים של התא המשפחתי.
התעלמות מעליית שכר הדירה. התקרה קפואה עד 2027, ושכר הדירה לא. חוזה צמוד למדד או חידוש חוזה במחיר גבוה יותר יכולים להעביר אתכם מפטור מלא לפטור חלקי באמצע השנה.
איחור בתשלום במסלול 10%. המועד שבחוק הוא 30 יום מתום שנת המס. איחור חושף את המשכיר לריבית ולהפרשי הצמדה, ולטענה שתנאי הסעיף לא התקיים.
בחירה ב-10% מתוך הרגל. משכנתה גדולה או גיל 60 ומעלה הופכים לא פעם את המסלול השולי לזול בהרבה.
שכחת הפחת הרעיוני. שנות ה-10% חוזרות בחישוב מס השבח ביום המכירה.
היעדר תיעוד. בלי חוזה חתום, רישום תקבולים וקבלות על הוצאות, קשה להוכיח זכאות לפטור או לדרוש ניכויים. הרשימה של סעיפי החובה בחוזה שכירות היא נקודת פתיחה טובה.
איך בוחרים מסלול בפועל?
סכמו את דמי השכירות מכל דירות המגורים של התא המשפחתי, חודש אחר חודש.
אם הסכום אינו עולה על ₪5,654 באף חודש, אתם בפטור מלא.
אם הוא עולה, חשבו את שלוש החלופות: פטור חלקי, 10% מהכול, ומס שולי על הרווח אחרי הוצאות ופחת.
הביאו בחשבון את הגיל (60 ומעלה), את שאר ההכנסות ואת תוכניות המכירה.
חזרו על הבדיקה בכל שנה. שינוי בשכר הדירה, בריבית המשכנתה או בהרכב הנכסים משנה את התוצאה.
הבחירה הזו היא גם חלק מחישוב הכדאיות של הנכס כולו. במדריך על חישוב תשואה על דירה להשקעה המס הוא אחת השורות שמפרידות בין תשואה ברוטו לתשואה נטו.
כל החישובים האלה נשענים על נתון אחד: כמה שכר דירה התקבל בפועל, בכל חודש ומכל נכס. בנדלניטור לוח התשלומים מרכז את התקבולים מכל השכירויות, והדו"חות מסכמים אותם לפי נכס ותקופה, כך שהנתונים לרואה החשבון מוכנים בסוף השנה בלי לשחזר העברות בנקאיות.
המאמר מספק מידע כללי בלבד, אינו תחליף לייעוץ משפטי או לייעוץ מס, והכללים והסכומים עשויים להשתנות.
שאלות נפוצות
נדלניטור מרכזת חוזים, תשלומים, הצמדות וקריאות שירות במקום אחד. קבעו הדגמה קצרה ונראה לכם על הנכסים שלכם.