חוזה שכירות טוב עונה מראש על השאלות שמתעוררות כשמשהו משתבש: מי חייב, כמה, עד מתי, ומה קורה אם לא. עשרה נושאים חייבים להופיע בו: הצדדים והנכס, התקופה והאופציות, דמי השכירות ואופן התשלום, ההצמדה, הבטוחות, התיקונים, השימוש המותר, הביטוח, סיום והפרה, ופרוטוקול המסירה. בחוזה למגורים, חלק מהפרטים האלה נדרשים גם בחוק.

מה החוק מחייב לכלול בחוזה שכירות למגורים

הפרק על שכירות דירה למגורים בחוק השכירות והשאילה, שמוכר כחוק שכירות הוגנת, קובע בסעיף 25ב שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי המשכיר והשוכר, ושהעתק חתום יימסר לכל אחד מהם. אותו סעיף מבהיר שאי-קיום ההוראה אינו גורע מתוקף החוזה. גם הסכם בעל פה מחייב אפוא, אבל את תנאיו קשה להוכיח.

סעיף 25ג מפנה לתוספת השנייה לחוק, שמונה את הפרטים שחוזה למגורים יכלול "בין השאר":

1. כתובת הדירה המושכרת.

2. שמות הצדדים, מספרי תעודות הזהות שלהם ומענם.

3. תיאור הדירה, הריהוט והאבזרים שבה, והחלקים ברכוש המשותף שצמודים לדירה והושכרו.

4. תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכתה ותנאיה, וקיומה של זכות לבטל את החוזה ותנאי הביטול.

5. דמי השכירות, מועד התשלום ואופן התשלום.

6. תשלומים נוספים שחלים על השוכר, אם יש, וגובהם.

7. פגם או ליקוי בדירה שאינו קל ערך ושידוע למשכיר בעת כריתת החוזה, וכן כל דבר אחר בדירה, בסביבתה או בנכס שמשמש אותה, שגורם או עלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בה וידוע למשכיר.

8. פרטים נוספים שיקבע שר המשפטים.

שימו לב לפרט השביעי. משכיר שיודע על רטיבות, על תקלה חוזרת במערכת או על מטרד קבוע בסביבת הדירה נדרש לכתוב זאת בחוזה. התוספת הראשונה לחוק עוסקת בנושא אחר: התנאים שבהתקיימם דירה אינה ראויה למגורים, למשל דירה בלי מערכת חשמל, בלי אספקת מי שתייה או בלי דלת כניסה שננעלת.

הפרק אינו חל על כל חוזה. סעיף 25טו מונה חריגים, ובהם שכירות שאינה עולה על שלושה חודשים בלי ברירה להארכה. על חלק מהוראות הפרק אפשר להתנות רק לטובת השוכר, ולכן סעיף בחוזה שסותר אותן לרעת השוכר לא יעמוד למשכיר. סקירה מלאה תמצאו במדריך על חוק שכירות הוגנת.

החוק מסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות "חוזה מצוי", שיחול כשלא נערך חוזה בכתב וישלים הוראות שחסרות בחוזה. בפברואר 2026 הופצה טיוטת תקנות כזאת להערות הציבור. טיוטה אינה מחייבת, ולפני ניסוח חוזה חדש כדאי לבדוק אם התקנות פורסמו ברשומות.

בשכירות מסחרית אין רשימה מקבילה. הצדדים חופשיים לעצב את החוזה כרצונם, ומה שלא נכתב נשאר לברירות המחדל הכלליות של החוק ולפרשנות.

הסעיפים שחייבים להופיע, אחד אחד

1. הצדדים ותיאור הנכס

החוזה צריך לזהות את מי שמתחייב. כשיש כמה בעלים, כולם חותמים או שאחד חותם מכוח ייפוי כוח. כשהשוכר הוא חברה, יש לציין את מספר החברה ולוודא שהחותם מוסמך לחייב אותה. כמה שוכרים בדירה אחת חותמים "ביחד ולחוד", כדי שכל אחד מהם יהיה אחראי למלוא החיובים.

תיאור הנכס כולל כתובת, גוש וחלקה אם ידועים, חניה, מחסן ורשימת תכולה. בנכס מסחרי יש לציין את השטח בחוזה ואת הבסיס שלו: שטח נטו, או שטח ברוטו שכולל חלק יחסי בשטחים המשותפים. כשדמי השכירות נקבעים לפי מ"ר, כל מטר של אי-בהירות שווה כסף.

2. תקופת השכירות ואופציות

תאריך התחלה ותאריך סיום מפורשים, ולא "שנה מיום הכניסה". אם ניתנת אופציה, כלומר זכות להאריך את השכירות בהודעה חד-צדדית, הסעיף קובע מי מחזיק בה, עד מתי מודיעים ומה יהיו דמי השכירות בתקופה הנוספת. בשכירות למגורים, לפי סעיף 25יב, שוכר מודיע על מימוש אופציה לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום התקופה, ומשכיר לא יאוחר מ-90 ימים. הרחבה ורשימת תיוג לסעיף תמצאו באופציה בחוזה שכירות.

לאורך התקופה יש גם משמעות צורנית. לפי סעיף 79 לחוק המקרקעין, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשותה אינה טעונה מסמך בכתב. הפטור אינו חל כשהתקופה, כולל אופציות, עולה על חמש שנים.

3. דמי השכירות ואופן התשלום

הסכום, מועד התשלום בכל חודש ואמצעי התשלום: שיקים, העברה בנקאית, הרשאה לחיוב חשבון או כרטיס אשראי. כשהחוזה שותק, סעיף 14 לחוק קובע שדמי שכירות שנקבעו לתקופות קצובות משולמים בראשית כל תקופה. כדאי להוסיף מה נחשב איחור ומה תוצאתו, למשל ריבית פיגורים בשיעור שנקבע. בחוזה מסחרי מציינים אם הסכום כולל מע"מ. בחוזה עם מדרגות, כל שינוי עתידי בדמי השכירות נכתב עם תאריך וסכום.

אותו סעיף מפרט את התשלומים הנוספים. בשכירות למגורים, סעיף 25ט קובע במה נושא השוכר: דמי השכירות, מסים שחלים על המחזיק כמו ארנונה, תשלומי צריכה כמו מים, חשמל, גז וחימום, ותשלומי אחזקה שוטפת לנציגות הבית המשותף או לחברת הניהול. השוכר אינו נושא בתשלומים לרכישה או להשבחה של מערכות קבועות, בדמי ביטוח המבנה ובדמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר.

4. הצמדה למדד

הצמדה למדד קושרת את דמי השכירות לשינוי במדד המחירים לצרכן. סעיף שכותב רק "צמוד למדד" אינו מספיק. צריך לקבוע את מדד הבסיס, את המדד הקובע בכל תשלום, ואם מדובר בהצמדה חודשית עם הפרשי הצמדה בכל תשלום או בשכר דירה ממודד, שנקבע מחדש במועד מידוד קבוע, לרוב אחת לשנה. אם הוסכם שדמי השכירות לא ירדו כשהמדד יורד, גם זה נכתב במפורש. הנוסחה ודוגמה מלאה מופיעות במדריך להצמדה למדד בשכירות.

5. בטוחות

בטוחות, או ערובות, מבטיחות את חיובי השוכר: ערבות בנקאית, פיקדון, שטר חוב או ערבים. הסעיף מפרט איזו בטוחה ניתנת, באיזה סכום, עד מתי היא בתוקף, באילו מקרים מותר לממש אותה ומתי היא מוחזרת.

בשכירות למגורים, סעיף 25י מגביל את המשכיר בכמה דרכים:

• תקרה. סך הערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית, ערבות מגוף פיננסי אחר או מזומן, לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות ובין שלושה חודשי שכירות.

• עילות מימוש. מימוש מותר רק במקרים שהחוק מונה: אי-תשלום דמי שכירות, אי-תיקון ליקויים שבאחריות השוכר, אי-תשלום תשלומים שוטפים ואי-פינוי במועד.

• הודעה מראש. לפני מימוש המשכיר מודיע לשוכר זמן סביר מראש ומאפשר לו לתקן את הטעון תיקון.

• השבה. בסיום השכירות הערובה או יתרתה מוחזרת בתוך 60 ימים מהשבת הדירה, או עד פירעון חובות השוכר, לפי המאוחר.

בחוזה לחצי שנה, למשל, שליש מהתקופה הוא חודשיים, ולכן התקרה היא שני חודשי שכירות ולא שלושה. על סוגי הבטוחות ראו בטוחות בשכירות.

6. תיקונים ותחזוקה

זה הסעיף שמופעל הכי הרבה במהלך השכירות. הוא מחלק את האחריות בין הצדדים וקובע לוחות זמנים. בשכירות למגורים החוק קובע את עיקרי החלוקה בסעיף 25ח: השוכר אחראי לליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר בדירה. את יתר הליקויים, שאינם קלי ערך, המשכיר מתקן על חשבונו בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מדרישת השוכר. פגם שתיקונו דחוף, כלומר פגם שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, מתוקן בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים.

החוזה יכול להוסיף את מה שהחוק אינו מפרט: איך מדווחים על תקלה, למי, ומי מתאם את בעל המקצוע. בנכס מסחרי, שבו אין הסדר חוקי מפורט כזה, יש לחלק במפורש את האחריות למערכות כמו מיזוג, מעליות ואיטום.

7. שימוש מותר, שינויים ושכירות משנה

מטרת השכירות נכתבת במפורש: מגורים בלבד, משרד, או סוג עסק מסוים. לפי סעיף 16 לחוק, השוכר משתמש במושכר רק לפי המוסכם. לפי סעיף 16א, שינויים במושכר טעונים הסכמת המשכיר. החוזה צריך לקבוע איך ניתנת ההסכמה ומה קורה לשינויים בסיום: נשארים, או מוסרים על חשבון השוכר.

שכירות משנה היא השכרת הנכס, כולו או חלקו, בידי השוכר לאדם אחר. לפי סעיף 22 לחוק, העברת השכירות או שכירות משנה טעונות הסכמת המשכיר, ובמקרקעין ההסכמה ניתנת מראש ובכתב. אבל אם המשכיר סירב מטעמים בלתי סבירים או התנה תנאים בלתי סבירים, השוכר במקרקעין רשאי לבצע את העסקה בלי הסכמתו. מי שרוצה ודאות צריך לכתוב בחוזה מהם השיקולים שייחשבו סבירים.

8. ביטוח

הסעיף קובע מי מבטח מה. ביטוח המבנה הוא בדרך כלל של המשכיר, ובשכירות למגורים אי אפשר לגלגל את עלותו על השוכר. את התכולה ואת האחריות כלפי צד שלישי מבטח בדרך כלל השוכר. בחוזה מסחרי מקובל לדרוש מהשוכר אישור על קיום ביטוחים לפני קבלת החזקה, ולקבוע ויתור הדדי על זכות התחלוף של המבטחים.

9. סיום מוקדם, הפרה ופינוי

הסעיף מגדיר אילו הפרות הן יסודיות, כמה זמן ניתן לתיקון הפרה לפני ביטול, ומה הפיצוי על איחור בפינוי. פיצוי מוסכם שנקבע בסכום סביר חוסך את הצורך להוכיח נזק.

בשכירות למגורים יש מגבלה חשובה בסעיף 25יג: תניה שמאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרה בטלה, אלא אם ניתנה זכות דומה גם לשוכר. כשקיימת תניה כזאת, המשכיר מודיע על ביטול 90 ימים מראש לפחות, והשוכר 60 ימים מראש לפחות. כדאי לקבוע גם מה קורה אם השוכר מבקש לצאת מוקדם, למשל בהבאת שוכר חלופי.

10. פרוטוקול מסירה ומצב הנכס

פרוטוקול מסירה הוא מסמך שמתעד את מצב הנכס ביום שבו השוכר מקבל את החזקה: ליקויים קיימים, רשימת תכולה, קריאות מונים ומספר המפתחות, בצירוף תמונות מתוארכות. שני הצדדים חותמים עליו, והוא מצורף לחוזה כנספח. בשכירות למגורים, סעיף 25ז מוסיף חובה שכדאי לתעד באותו מעמד: המשכיר מוסר לשוכר, לא יאוחר ממועד המסירה, הוראות תחזוקה ושימוש לדירה ולמתקניה, ככל שהן נדרשות.

בסיום השכירות עורכים פרוטוקול החזרה באותה מתכונת. ההשוואה בין שני המסמכים היא הבסיס הטוב ביותר לבירור ויכוח על נזקים ועל קיזוז מהבטוחה. החוזה צריך לקבוע שהנכס יוחזר במצב שבו נמסר, למעט בלאי סביר.

טבלת סיכום: כל סעיף ומה הוא מונע

האם אפשר לחתום על חוזה שכירות בחתימה דיגיטלית

כן. חוק חתימה אלקטרונית, התשס"א-2001, קובע בסעיף 3 שקבילותה של חתימה לא תישלל רק בשל היותה אלקטרונית. החוק מבחין בין שלוש רמות:

• חתימה אלקטרונית - מידע או סימן אלקטרוני שהוצמד או נקשר למסר אלקטרוני.

• חתימה אלקטרונית מאובטחת - חתימה ייחודית לבעליה, שמאפשרת לזהות אותו לכאורה, הופקה באמצעי שנתון לשליטתו הבלעדית ומאפשרת לזהות שינוי במסמך אחרי החתימה. מסמך שנחתם כך הוא ראיה לכאורה לכך שלא שונה מאז החתימה.

• חתימה אלקטרונית מאושרת - חתימה מאובטחת שגורם מאשר הנפיק לגביה תעודה אלקטרונית מאושרת. היא ראיה לכאורה גם לכך שבעל אמצעי החתימה הוא שחתם.

כשחיקוק דורש חתימה על מסמך, כפי שסעיף 25ב דורש בחוזה שכירות למגורים, סעיף 2 לחוק חתימה אלקטרונית מאפשר לקיים את הדרישה בחתימה אלקטרונית מאושרת, או בחתימה אלקטרונית אחרת שמקיימת, ברמת ודאות מספקת בנסיבות העניין, את תכליות דרישת החתימה. החריגים שבתוספת הראשונה לחוק נוגעים לצוואות בלבד: צוואה בכתב יד אינה ניתנת לחתימה אלקטרונית כלל, וצוואות אחרות דורשות חתימה מאושרת. חוזה שכירות אינו ביניהם.

יש בחוק הוראה שמשכירים וחברות ניהול צריכים להכיר. לפי סעיף 3א, צד לחוזה שיש לו עדיפות בעיצוב אופן החתימה האלקטרונית, ומבקש להסתמך על חתימת הצד השני, נושא בנטל להוכיח שאותו צד אכן חתם. ההוראה חלה על אף האמור בכל חוזה, ואינה חלה על חתימה אלקטרונית מאושרת. משכיר שבוחר את שירות החתימה ושולח את החוזה לשוכר הוא בדרך כלל הצד הזה.

המשמעות המעשית: ככל שתהליך החתימה מתעד טוב יותר מי חתם, מתי ועל איזה נוסח, כך קל יותר להוכיח את החוזה. שירות חתימה שמזהה את החותם, נועל את המסמך אחרי החתימה ושומר יומן פעולות עדיף על תמונה של חתימה שהודבקה בקובץ. בעסקאות שטעונות רישום בלשכת רישום המקרקעין, כמו שכירות ארוכה, חלות דרישות נוספות וכדאי להתייעץ עם עו"ד.

טעויות נפוצות בעריכת חוזה שכירות

• תבנית ישנה. חוזה שנכתב לפני שנים ומכיל תניות שהחוק כבר אינו מתיר בשכירות למגורים, כמו בטוחות מעל התקרה או זכות ביטול חד-צדדית למשכיר.

• נספחים חסרים. החוזה מפנה לרשימת תכולה או לפרוטוקול מסירה שאיש לא הכין.

• סתירה בין סעיפים. סעיף ההצמדה אומר דבר אחד, ונספח התשלומים אומר דבר אחר.

• מועדים בלי תאריך. "הודעה סבירה מראש" במקום מספר ימים.

• ליקויים ידועים שלא נכתבו. המשכיר יודע על פגם ואינו מציין אותו, בניגוד לדרישת התוספת השנייה.

• שינויים בעל פה. הנחה, דחיית תשלום או הסכמה לשכירות משנה שלא תועדו בתוספת חתומה.

מהחוזה לניהול השוטף

חוזה מנוסח היטב שווה רק אם מישהו עוקב אחרי מה שכתוב בו: מועדי תשלום, מועדי מידוד, תוקף הבטוחות ומועדי ההודעה על אופציות. בנדלניטור אפשר לחתום על חוזים בחתימה דיגיטלית ולתייק אותם לפי נכס ושוכר, ולעקוב אחרי אופציות, מדרגות דמי שכירות ובטוחות עם תזכורות לקראת חידוש. התשלומים עצמם מרוכזים בלוח מעקב אחד שמראה מי שילם ומי מאחר.

המידע במדריך זה כללי, אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או לייעוץ מס, והכללים עשויים להשתנות.