בטוחות בחוזה שכירות הן האמצעים שמבטיחים למשכיר שיוכל לגבות חוב או נזק אם השוכר יפר את החוזה: ערבות בנקאית, פיקדון כספי, שטר חוב, ערבים וצ'ק ביטחון. בשכירות למגורים החוק מגביל את הסכום הכולל של בטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר לשלושה חודשי שכירות לכל היותר, וקובע מתי מותר לממש אותן ותוך כמה זמן להחזיר. בשכירות מסחרית אין תקרה כזו.

בחוק מופיע המונח "ערובה", ובשוק נהוג לומר "בטוחות" או "ביטחונות". הכוונה זהה. הבחירה בין הסוגים היא איזון בין שלושה שיקולים: כמה קל לממש את הבטוחה, כמה היא עולה לשוכר, והאם היא נכללת בתקרה שבחוק.

אילו בטוחות מקובלות בחוזה שכירות, ואיך כל אחת עובדת?

ערבות בנקאית לשכירות

ערבות בנקאית היא התחייבות של הבנק לשלם למשכיר סכום נקוב לפי דרישה. בנוסח המקובל הערבות אוטונומית, כלומר הבנק משלם בלי לבדוק אם השוכר אכן הפר את החוזה, כל עוד הדרישה הוגשה כפי שנקבע בכתב הערבות ובתוך תקופת התוקף שלה. מבחינת המשכיר זו הבטוחה הנוחה ביותר למימוש.

לשוכר היא יקרה יחסית: הבנק גובה עמלה, ולרוב דורש לשעבד פיקדון או מקצה מסגרת אשראי כנגד הערבות. החיסרון למשכיר הוא התוקף. ערבות ניתנת לתקופה קצובה, ואם לא הוארכה בזמן היא פוקעת, גם אם החוזה עדיין בתוקף.

ערבות מגוף מורשה שאינו בנק

תיקון לחוק השכירות והשאילה, שנכלל בחוק התוכנית הכלכלית לשנת התקציב 2026, הוסיף לסעיף הערובה "נותן ערבות אחר": בעל רישיון למתן אשראי, בעל רישיון למתן שירותי פיקדון ואשראי, בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי או מבטח. החוק פורסם ב-31 במרץ 2026, והפרק שעוסק בערבויות נכנס לתוקף שישה חודשים לאחר מכן, כלומר בסוף ספטמבר 2026.

ערבות מגוף כזה נמנית כעת בחוק במפורש לצד ערבות בנקאית ומזומן, והיא נכללת בתקרה. התיקון לא שינה את התקרה עצמה, את תנאי המימוש או את מועד ההשבה. לפני שמקבלים ערבות כזו כדאי לוודא שהגוף מחזיק ברישיון מתאים, ולקרוא את תנאי המימוש שבכתב הערבות באותה קפדנות שבה קוראים ערבות בנקאית.

פיקדון כספי

השוכר מפקיד סכום אצל המשכיר, לעיתים בחשבון נפרד או בנאמנות. המימוש פשוט כי הכסף כבר בידי המשכיר, אבל זו בדיוק הסיבה שהחוק מקפיד כאן: בסיום השכירות יש להשיב את הערובה או את יתרתה "לרבות פירותיה". אם הפיקדון הניב ריבית, היא שייכת לשוכר. החוק אינו קובע היכן יוחזק הפיקדון, ולכן מומלץ לקבוע זאת בחוזה ולהחזיק את הכסף בנפרד מהכספים השוטפים.

שטר חוב

שטר חוב הוא התחייבות בכתב של השוכר לשלם סכום נקוב, לרוב בחתימת ערבים על גב השטר. לפי חוק ההוצאה לפועל, שטר ניתן לביצוע כמו פסק דין: מגישים בקשה לביצוע שטר בלשכת ההוצאה לפועל, בלי לנהל קודם תביעה. החייב רשאי להגיש התנגדות נתמכת בתצהיר בתוך 30 ימים מיום המצאת האזהרה. הוגשה התנגדות, הביצוע מתעכב והעניין עובר לבית המשפט.

השטר אינו עולה לשוכר כסף, ולכן אפשר לקבוע בו סכום גבוה. מנגד, הוא שווה רק כמו יכולת הפירעון של החותמים עליו, וההליך עשוי להתארך אם מוגשת התנגדות. שטר שמולא באופן שגוי או שסכומו אינו תואם את מה שהוסכם פותח פתח לטענות הגנה.

ערבים

ערב הוא צד שלישי שמתחייב לקיים את חיובי השוכר אם השוכר לא יעמוד בהם. הערבות יכולה להיות בחתימה על השטר, בכתב ערבות נפרד, או בשניהם. ערכה תלוי כולו במצבו הכלכלי של הערב, ולכן נהוג לבקש תלושי שכר או אסמכתה אחרת.

לפי חוק הערבות, התשכ"ז-1967, הערב והחייב אחראים כלפי הנושה יחד ולחוד, אבל הנושה אינו רשאי לדרוש מהערב לקיים את ערבותו לפני שדרש מהחייב לקיים את חיובו, אלא אם הערב ויתר על הדרישה או שמתקיים אחד החריגים שבחוק. לכן הסדר הנכון הוא דרישה כתובה לשוכר, ורק אחריה פנייה לערב. ההגנות המיוחדות שהחוק מעניק ל"ערב יחיד" ול"ערב מוגן" נקבעו לערבויות שניתנו למי שמתן הלוואות הוא חלק ממהלך עסקיו הרגיל, כך שככלל אינן חלות על ערבות לחוזה שכירות. במקרה של ספק כדאי להתייעץ עם עו"ד לפני הגבייה.

צ'ק ביטחון

צ'ק שהשוכר מוסר כבטוחה הוא שטר לעניין חוק ההוצאה לפועל, ואפשר להגישו לביצוע כמו שטר חוב. גם ערכו תלוי ביתרה בחשבון וביכולת הפירעון של המושך. צ'קים שנמסרים מראש לטובת חברת החשמל, תאגיד המים או העירייה הם נוהג מקובל להבטחת התשלומים השוטפים, וגם הם ערובה לעניין תנאי המימוש שבחוק.

השוואה בין סוגי הבטוחות

העמודה האחרונה נשענת על לשון החוק, שמגביל ערובה "הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר". שטר, ערבים וצ'ק ביטחון אינם כרוכים בדרך כלל בהוצאה כזו בעת מסירתם, ולכן מקובל לראות בהם בטוחות שמחוץ לתקרה.

מהי התקרה בחוק על ערובות בשכירות למגורים?

סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה קובע שכאשר המשכיר מבקש ערובה אחת או יותר שכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, הסכום המצטבר שלהן לא יעלה על הנמוך מבין שני אלה:

• דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם בעד שליש מתקופת השכירות.

• שלושה חודשי שכירות.

בחוזה לתשעה חודשים או יותר התקרה היא שלושה חודשי שכירות. בחוזה קצר יותר החלופה הראשונה נמוכה יותר: בחוזה לשישה חודשים התקרה היא שני חודשי שכירות.

שלושה דברים כדאי לשים לב אליהם בלשון הסעיף. הוא מדבר על "גובהן המצטבר" של הערובות, ולכן ערבות בנקאית ופיקדון נספרים יחד. הוא חל כש"ביקש המשכיר" ערובה, כלומר ההגבלה היא על דרישת המשכיר. והחוק אינו קובע סנקציה מיוחדת לחריגה: התוצאה היא שתניה שמחייבת את השוכר להעמיד ערובה גבוהה יותר אינה ניתנת לאכיפה, ושהשוכר רשאי לדרוש את הפחתת הערובה.

דוגמה מספרית להמחשה

נניח חוזה ל-12 חודשים בדמי שכירות של ₪7,000 לחודש. שליש מהתקופה שווה ₪28,000, שלושה חודשים שווים ₪21,000, ולכן התקרה היא ₪21,000. המשכיר יכול לדרוש, למשל, ערבות בנקאית של ₪14,000 ופיקדון של ₪7,000, כי יחד הם מגיעים לתקרה בדיוק. ערבות בנקאית של ₪21,000 בתוספת פיקדון של ₪7,000 חורגת ממנה.

לצד אלה אפשר לקבל שטר חוב על סכום גבוה יותר בחתימת שני ערבים, משום שהשטר אינו נמדד מול התקרה. הנתונים בדוגמה נועדו להמחשה בלבד.

על מי התקרה אינה חלה?

ההגבלה היא חלק מחוק שכירות הוגנת, ולכן היא חלה רק על חוזי שכירות למגורים שבתחולתו. היא אינה חלה, בין השאר, על שכירות עד שלושה חודשים בלי ברירת הארכה, על שכירות לתקופה שעולה על עשר שנים בלי ברירת ביטול למשכיר, ועל דירות שדמי השכירות החודשיים בהן עולים על הסכום שנקבע בחוק (₪20,000 בנוסח הסעיף, סכום שמתעדכן מדי שנה לפי המדד). כשהשוכר הוא קרוב משפחה של המשכיר, כהגדרתו בחוק, מותר לצדדים להתנות על התקרה. בשכירות של משרד, חנות או מבנה תעשייה אין תקרה, והיקף הבטוחות נקבע במשא ומתן. על ההבדלים קראו בשכירות מסחרית מול שכירות למגורים.

מתי מותר לממש בטוחה, ומתי חייבים להחזיר אותה?

בשכירות למגורים החוק מגדיר רשימה סגורה של מקרים למימוש, וסכום מרבי לכל אחד:

1. דמי שכירות שלא שולמו במועד: עד גובה החוב, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה. חוזה שאינו קובע ריבית או הצמדה על פיגורים מקשה לממש יותר מסכום הקרן.

2. ליקויים שהשוכר אחראי לתיקונם ולא תיקן: עד עלות התיקון. הכוונה לליקויים שנגרמו משימוש בלתי סביר בדירה.

3. תשלומים שוטפים שלא שולמו, כמו ארנונה, מים, חשמל, גז וועד בית: עד גובה החוב.

4. אי-פינוי הדירה בתום תקופת השכירות: בסכום לפי תנאי החוזה. מכאן החשיבות של סעיף פיצוי מוסכם על כל יום איחור בפינוי.

לפני המימוש המשכיר חייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו, ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. ההוראה מנוסחת כחלה על כל ערובה שהשוכר נתן, גם על ערבות בנקאית אוטונומית. הבנק אמנם ישלם לפי דרישה, אבל משכיר שמימש בלי הודעה, או בסכום שעולה על החוב, חשוף לתביעת השבה מצד השוכר.

מה כוללת הודעה טובה לפני מימוש?

החוק אינו קובע נוסח או מספר ימים, רק "זמן סביר". הודעה שתעמוד במבחן כוללת בדרך כלל ארבעה רכיבים:

• העילה, מתוך ארבע העילות שבחוק, והסעיף בחוזה שהופר.

• הסכום הנדרש ואופן חישובו: אילו חודשים לא שולמו, אילו חשבונות, או הצעת מחיר לתיקון.

• מועד ברור לתיקון, שמותיר לשוכר זמן ממשי לשלם או לתקן.

• הבהרה שאם ההפרה לא תתוקן עד המועד, הערובה תמומש בסכום זה.

שולחים את ההודעה בדרך שנקבעה בחוזה למסירת הודעות, ושומרים אסמכתה למשלוח. ההודעה והאסמכתה הן הראיות שיידרשו אם השוכר יטען שהמימוש נעשה שלא כדין.

בסיום השכירות יש להשיב את הערובה או את יתרתה, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים מהיום שבו הדירה הוחזרה לרשות המשכיר, או עד שנפרעו חובות השוכר שבגינם מותר לממש, לפי המאוחר. על הוראות המימוש וההשבה אפשר להתנות בחוזה רק לטובת השוכר. המשמעות המעשית היא שסעיף שמתיר למשכיר להחזיק בערובה חצי שנה אחרי הפינוי "ליתר ביטחון" אינו תקף בשכירות למגורים, אבל ערובה שמוחזקת מפני שחשבון סופי טרם שולם מוחזקת כדין.

איזה שילוב בטוחות כדאי לדרוש?

אין שילוב אחד שמתאים לכל שוכר, אבל יש כמה עקרונות שחוזרים בעבודה שוטפת:

• בטוחה נזילה אחת לפחות. ערבות בנקאית או פיקדון נותנים מענה מהיר לחוב קטן, בלי הליך משפטי. שטר וערבים נותנים כיסוי לסכומים גדולים יותר, אבל בתהליך ארוך יותר.

• התאמה לפרופיל השוכר. לשוכר צעיר בלי הון עצמי, שני ערבים בעלי הכנסה קבועה עשויים להיות בטוחה טובה יותר מפיקדון קטן.

• ניסוח מדויק. שם המוטב בערבות צריך להיות זהה לשם המשכיר בחוזה, ושטר החוב צריך להפנות לחוזה שהוא מבטיח.

• לא לוותר על בדיקת השוכר. בטוחה משלימה בדיקה מוקדמת של יכולת התשלום, היא אינה מחליפה אותה.

מה בודקים בכתב ערבות לפני שמקבלים אותו?

ערבות בנקאית טובה רק כמו הנוסח שלה. לפני שמוסרים מפתחות כדאי לעבור על חמש נקודות:

• המוטב. השם ומספר הזהות או מספר החברה זהים לפרטי המשכיר בחוזה.

• אופי ההתחייבות. הערבות אינה מותנית, והבנק משלם לפי דרישה ראשונה בכתב, בלי שהמוטב נדרש לנמק או להוכיח את דרישתו.

• הסכום. נקוב במפורש, ואם סוכם על הצמדה למדד, ההצמדה מופיעה בכתב הערבות עצמו ולא רק בחוזה.

• התוקף. תאריך פקיעה ברור, שמכסה את תקופת השכירות ואת פרק הזמן שאחריה.

• אופן הדרישה. לאיזה סניף מגישים את הדרישה, באיזו צורה, ואם נדרש להציג את כתב הערבות המקורי.

אותה בדיקה נכונה לכתב הארכה. הארכה שמשנה בטעות את הסכום או את שם המוטב שקולה לערבות חדשה ופגומה.

נקודות לחברות ניהול ולבעלי כמה נכסים

כשהנכס מנוהל בידי חברת ניהול, צריך להחליט מראש על שם מי נרשמת הבטוחה. ערבות בנקאית ניתנת למוטב מסוים, ובנוסחים רבים נקבע שאינה ניתנת להעברה. אם המוטב הוא חברת הניהול וההתקשרות איתה מסתיימת, או אם הנכס נמכר, ייתכן שיידרש להנפיק ערבות חדשה. מומלץ לקבוע נוהל אחיד: מי המוטב, היכן נשמר המסמך המקורי, ומי מוסמך להורות על מימוש.

נקודה שנייה היא מכירת הנכס. לפי חוק השכירות והשאילה, מי שרכש את הנכס בא במקום המשכיר לעניין הזכויות והחיובים שלפי חוזה השכירות. בפועל, ערבות בנקאית או שטר שנרשמו לטובת המוכר אינם עוברים מאליהם לרוכש, ולכן בעסקת מכר של נכס מושכר יש להסדיר במפורש את הסבת הבטוחות או את החלפתן, ואת האחריות להשבתן לשוכר בסוף השכירות.

נקודה שלישית היא ההתאמה בין הבטוחה לחוזה לאורך זמן. כשהשוכר מממש ברירה להארכה ודמי השכירות משתנים, סכום הערבות שנקבע לפי דמי השכירות הקודמים כבר אינו משקף שלושה חודשי שכירות, ותוקף הערבות חייב לכסות את התקופה החדשה. הבטוחות הן חלק מרשימת הנושאים שכדאי להסדיר כבר בחוזה, כמפורט בסעיפים שחייבים להופיע בחוזה שכירות.

איך עוקבים אחר מועדי הפקיעה של ערבויות?

הכשל הנפוץ ביותר בבטוחות אינו משפטי אלא תפעולי: ערבות שפקעה חודש לפני שהתגלה החוב. כמה כללים מקטינים את הסיכון:

1. תוקף שעובר את סוף החוזה. מקובל לדרוש שהערבות תהיה בתוקף גם זמן מה לאחר תום תקופת השכירות, כדי לאפשר בדיקה של הדירה ושל החשבונות האחרונים. המועד שהחוק קובע להשבה בשכירות למגורים, 60 ימים מהחזרת הדירה, הוא נקודת ייחוס הגיונית.

2. רישום מרוכז. לכל חוזה: סוג הבטוחה, הסכום, המוטב, מועד הפקיעה ומיקום המסמך המקורי.

3. התראה מוקדמת. בקשת הארכה נשלחת לשוכר מספיק זמן לפני הפקיעה, כדי שהבנק יספיק להנפיק כתב הארכה.

4. קישור לאירועי החוזה. הארכת חוזה, מימוש ברירה או שינוי בדמי השכירות מחייבים לבדוק את הבטוחות מחדש.

5. סגירה מסודרת. בסיום השכירות עורכים התחשבנות, מחזירים את המסמכים המקוריים ומתעדים את ההחזרה.

בגיליון אלקטרוני אפשר לנהל זאת עד מספר מסוים של חוזים. בנדלניטור הבטוחות נרשמות כחלק מחוזה השכירות, לצד הברירות, מדרגות שכר הדירה והתזכורות לחידוש, והמסמכים מתויקים לפי נכס ושוכר. אפשר לראות את המעקב בפועל בתיאום הדגמה.

כשבטוחה אינה מספיקה והשוכר ממשיך שלא לשלם, השלב הבא הוא הליך משפטי, ועליו קראו בפינוי שוכר שלא משלם.

המאמר הוא מידע כללי בלבד, אינו תחליף לייעוץ משפטי, וההוראות שבו עשויות להשתנות. לנוסח המלא של סעיף הערובה ראו את חוק השכירות והשאילה.