מס רכישה על דירה שנייה, וכל דירה נוספת, עומד על 8% משווי הדירה עד ₪6,055,070 ועל 10% מהחלק שמעל הסכום הזה, נכון לאוקטובר 2026. המס חל מהשקל הראשון, בלי מדרגת פטור. רוכש דירה יחידה משלם לפי מדרגות נמוכות בהרבה, שמתחילות בפטור עד ₪1,978,745. על קרקע ועל נכס מסחרי משלמים 6%. המס משולם בתוך 60 יום מיום הרכישה.
בהמשך: מי נחשב בעל דירה יחידה, איך מחשבים את המס צעד אחר צעד, מה קורה כשמחליפים דירה, ומה משקיעים נוטים לפספס.
מי משלם מס רכישה, ועל מה?
מס רכישה הוא מס שמשלם הרוכש של זכות במקרקעין בישראל: דירה, קרקע, משרד, חנות, וגם זכות באיגוד מקרקעין. המס מחושב כשיעור משווי הרכישה, ונקבע בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ובתקנות מס רכישה.
בדירות מגורים יש שתי מערכות של מדרגות:
דירה יחידה. מדרגות מופחתות ליחיד תושב ישראל שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה, או שהוא מחליף את דירתו היחידה ומוכר אותה בתוך התקופה שבחוק.
דירה נוספת. המדרגות שחלות על כל רוכש אחר: מי שכבר מחזיק בדירה, תושב חוץ, וגם חברה, שאינה "יחיד" ולכן אינה זכאית למדרגות של דירה יחידה.
"דירה יחידה" אינה בהכרח הדירה שגרים בה
המבחן בחוק הוא בעלות, לא מגורים. מי שאין בבעלותו דירה, גר בשכירות ורוכש דירה כדי להשכיר אותה, רוכש דירה יחידה ומשלם לפי המדרגות המופחתות, אף שמבחינתו זו השקעה לכל דבר. ולהפך: מי שגר בדירה שבבעלותו ורוכש דירה שנייה כדי לעבור אליה בעתיד, משלם כמשקיע, אלא אם ימכור את הדירה הראשונה בתוך התקופה שבחוק.
שלושה מצבים שחוזרים אצל משקיעים:
זוג שבו לאחד מבני הזוג יש דירה. בני זוג נחשבים רוכש אחד, ולכן רכישה משותפת, וגם רכישה על שם בן הזוג השני בלבד, היא ככלל רכישה של דירה נוספת. החריג שהוכר בפסיקת בית המשפט העליון (הלכת פלם) הוא דירה שנרכשה לפני הנישואין ונשמרת בהפרדה רכושית ממשית, בדרך כלל לפי הסכם ממון. במצב כזה בן הזוג שאין לו דירה עשוי לשלם על חלקו לפי מדרגות דירה יחידה. זו שאלה עובדתית שנבחנת לגופה, ולכן יש לבדוק אותה עם עורך דין לפני החתימה.
רכישה על שם ילד. ילד עד גיל 18 נספר יחד עם הוריו. ילד בגיר שאין בבעלותו דירה הוא רוכש עצמאי, והדירה שנרשמת על שמו היא דירתו היחידה. כשההורים מממנים את הרכישה, הבעלות של הילד צריכה להיות אמיתית ולא רישום פורמלי בלבד, אחרת רשות המסים עלולה לראות בהורים את הרוכשים בפועל.
קבוצת רכישה. מי שרוכש זכות בקרקע במסגרת קבוצת רכישה לבניית דירת מגורים משלם מס רכישה לפי שווי הדירה הבנויה, ולא לפי חלקו בקרקע.
מה מדרגות מס הרכישה על דירה יחידה ועל דירה שנייה?
אלה המדרגות נכון לאוקטובר 2026, לפי סעיף 9 לחוק והוראות ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2025 ו-1/2026 של רשות המסים:
חלק השווי | דירה יחידה | דירה נוספת |
|---|---|---|
עד ₪1,978,745 | 0% | 8% |
₪1,978,745 עד ₪2,347,040 | 3.5% | 8% |
₪2,347,040 עד ₪6,055,070 | 5% | 8% |
₪6,055,070 עד ₪20,183,565 | 8% | 10% |
מעל ₪20,183,565 | 10% | 10% |
עד מתי המדרגות בתוקף?
בשגרה הסכומים מתעדכנים ב-16 בינואר של כל שנה. העדכון הוקפא לשנות המס 2025 עד 2027, ולכן הסכומים שבטבלה חלים על רכישות מ-16.1.2025, ולפי הוראת הביצוע יישארו בתוקף עד 15.1.2028.
לגבי דירה נוספת יש להבחין בין הסכום לשיעור. השיעורים של 8% ו-10% נקבעו בהוראת שעה שחלה מ-28.11.2021. תוקפה המקורי היה עד 31.12.2024, והוא הוארך בצו עד 31.12.2026. זו הארכה של שנתיים, התקופה שהחוק מסמיך את שר האוצר לקבוע בצו, באישור ועדת הכספים.
בנוסח הקבוע של החוק, שיחול כשהוראת השעה תפקע, המדרגות לדירה נוספת נמוכות יותר: 5% עד ₪1,465,800, 6% עד ₪4,397,380, 7% עד ₪6,055,070, 8% עד ₪20,183,565 ו-10% מעל הסכום הזה. על דירה של ₪2,500,000 פירוש הדבר כ-₪135,300 במקום ₪200,000.
נכון לאוקטובר 2026 לא פורסמה הארכה נוספת. מי שמתכנן רכישה סביב המועד הזה צריך לבדוק מה חל ביום החתימה, בסימולטור של רשות המסים או עם עורך הדין, ולא להסתמך על טבלה שראה כמה חודשים קודם.
איך מחשבים מס רכישה צעד אחר צעד?
מס רכישה הוא מס מדורג: כל שיעור חל רק על החלק מהשווי שנמצא בתוך המדרגה שלו, ולא על המחיר כולו.
קבעו את שווי הרכישה: התמורה המלאה שבהסכם.
קבעו איזו מערכת מדרגות חלה: דירה יחידה או דירה נוספת.
פצלו את השווי לפי המדרגות, מהנמוכה לגבוהה.
הכפילו כל חלק בשיעור שלו וסכמו.
ברכישה של חלק מדירה: חשבו את המס על הדירה כולה והכפילו בחלק הנרכש.
דוגמה 1: דירה ב-₪2,500,000
המספרים להמחשה. כדירה נוספת החישוב הוא שורה אחת: 8% מ-₪2,500,000, כלומר ₪200,000.
כדירה יחידה, אותה דירה מתפצלת לשלוש מדרגות:
מדרגה | הסכום במדרגה | שיעור | מס |
|---|---|---|---|
עד ₪1,978,745 | ₪1,978,745 | 0% | ₪0 |
עד ₪2,347,040 | ₪368,295 | 3.5% | ₪12,890 |
היתרה עד ₪2,500,000 | ₪152,960 | 5% | ₪7,648 |
סך הכול | ₪2,500,000 | ₪20,538 |
הפער בין שני המצבים הוא כ-₪179,500 על אותה דירה בדיוק. זו הסיבה שהשאלה "האם זו דירה יחידה" היא השאלה הראשונה בכל עסקה.
דוגמה 2: דירת השקעה ב-₪7,000,000
על ₪6,055,070 הראשונים: 8%, כלומר ₪484,406. על היתרה, ₪944,930: 10%, כלומר ₪94,493. סך הכול כ-₪578,900.
דוגמה 3: חצי דירה
שני שותפים רוכשים דירה ב-₪3,000,000, חצי לכל אחד. לאחד מהם זו דירה נוספת. המס על הדירה כולה לפי מדרגות דירה נוספת הוא ₪240,000, וחלקו הוא מחצית: ₪120,000. לפי תקנות מס רכישה, כך מחשבים רכישה של חלק מדירה: המס על השלם, כפול החלק היחסי.
לשותף השני זו דירה יחידה. המס על הדירה כולה לפי מדרגות דירה יחידה הוא ₪45,538, וחלקו ₪22,769. כל שותף מחושב לפי המדרגות שחלות עליו, ולכן שני רוכשים של אותה דירה יכולים לשלם סכומים שונים מאוד.
לבדיקה מהירה של מקרה ספציפי אפשר להשתמש בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.
מתי מדווחים ומתי משלמים?
הרוכש מגיש הצהרה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום הרכישה. ההצהרה כוללת שומה עצמית: פרטי העסקה, התמורה, סכום המס ודרך חישובו, וזכאות לפטור או להקלה אם יש. בפועל עורך הדין שמלווה את העסקה הוא שמגיש אותה. איחור בהגשת ההצהרה גורר קנס של ₪310 לכל שבועיים של פיגור, לפי הסכום המעודכן לתקופה שבין 16.1.2026 ל-15.1.2027.
את המס עצמו משלמים בתוך 60 יום מיום המכירה. איחור גורר הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות. בלי אישור על תשלום מס הרכישה לא ניתן להשלים את רישום הזכויות על שם הרוכש, ולכן גם הבנק שמממן את העסקה עוקב אחר התשלום.
המועדים נספרים מיום העסקה, ולא ממועד מסירת הדירה או מיום התשלום האחרון למוכר. גם מי שרוכש דירה "על הנייר" מקבלן ויקבל אותה בעוד שלוש שנים מדווח ומשלם את מס הרכישה עכשיו.
מבחינת תזרים, פירוש הדבר שהמס צריך להיות זמין חודשיים אחרי החתימה, בדרך כלל זמן רב לפני שהדירה מתחילה להניב שכר דירה.
מחליפים דירה: תוך כמה זמן צריך למכור את הקודמת?
מי שרוכש דירה לפני שמכר את דירתו היחידה אינו חייב לשלם כמשקיע. החוק מאפשר לו לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך תקופה קצובה:
רכישה מ-1.6.2025 ואילך: 24 חודשים מיום רכישת הדירה החדשה.
רכישה בין 1.6.2023 ל-31.5.2025: 18 חודשים, לפי הוראת שעה שחלה באותה תקופה.
רכישה מקבלן: 12 חודשים מהמועד שבו החזקה בדירה החדשה אמורה להימסר לפי ההסכם, ואם המסירה התעכבה מסיבות שאינן בשליטת הרוכש, 12 חודשים ממועד המסירה בפועל.
התקופה הזו כבר שונתה בחקיקה כמה פעמים, ולכן יש לוודא אותה מול הדין שחל במועד הרכישה שלכם.
בפועל מציינים כבר בהצהרה על הרכישה שהדירה נרכשת כתחליף לדירה היחידה. הרוכש משלם לפי מדרגות דירה יחידה, ולפי נוהל רשות המסים אכיפת הגבייה של ההפרש מוקפאת לבקשתו עד תום התקופה. כשהדירה הקודמת נמכרת, מדווחים על כך והשומה מתעדכנת.
הארכת המועדים בעקבות המלחמה ב-2026
בתיקון חקיקה שאושר בכנסת ב-25.3.2026 נקבעה "תקופה קובעת" מ-28.2.2026 עד 31.5.2026. לפי הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026, אם התקופה למכירת הדירה הקודמת חופפת לתקופה הקובעת, ולו ביום אחד, המועד האחרון למכירה נדחה בשלושה חודשים, ולא לפני 31.8.2026.
שתי דוגמאות מתוך ההוראה: מי שהיה צריך למכור עד 1.3.2026 רשאי למכור עד 31.8.2026, ומי שרכש ב-1.6.2025 והיה אמור למכור עד 1.6.2027 רשאי למכור עד 1.9.2027. החוק מסמיך את שר האוצר להאריך את התקופה הקובעת בצו, ולכן כדאי לוודא את המועד המדויק מול רשות המסים או עורך הדין.
לא עמדתם במועד? השומה מתוקנת למדרגות של דירה נוספת, וההפרש משולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. בדוגמה של דירה ב-₪2,500,000 מדובר בהפרש של כ-₪179,500 לפני ריבית. מי שאינו בטוח שיצליח למכור בזמן צריך לשמור רזרבה לסכום הזה.
כמה מס רכישה משלמים על קרקע ועל נכס מסחרי?
על כל זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים משלמים שיעור אחיד של 6% משווי הרכישה, בלי מדרגות: קרקע, משרד, חנות, מחסן, מבנה תעשייה. בנכסים האלה אין הבחנה בין נכס ראשון לנכס נוסף. משרד ב-₪1,500,000 מחויב ב-₪90,000.
לקרקע המיועדת לבנייה למגורים יש הקלה. אם קיימת תוכנית שמתירה לבנות על הקרקע לפחות דירת מגורים אחת, והתקבל היתר בנייה לדירה אחת לפחות בתוך 24 חודשים מיום הרכישה, הרוכש זכאי להחזר של שישית מהמס ששילם. המס האפקטיבי יורד ל-5%. ההחזר מותנה בכך שהמס לא נדרש כהוצאה לפי פקודת מס הכנסה.
ההבדל בין מגורים למסחרי אינו נגמר במס הרכישה. על ההבדלים בחוזה, במע"מ ובניהול השוטף כתבנו בהשוואה בין שכירות מסחרית לשכירות למגורים.
מה משקיעים נוטים לפספס?
התא המשפחתי הוא רוכש אחד. רוכש, בן או בת זוגו וילדיהם עד גיל 18 נחשבים כרוכש אחד, למעט בן זוג שגר דרך קבע בנפרד וילד נשוי. דירה שרשומה על שם בן הזוג נספרת.
חלק קטן בדירה אחרת אינו שולל "דירה יחידה". מי שחלקו בדירה נוספת אינו עולה על שליש, או על מחצית כשהדירה התקבלה בירושה, עדיין נחשב בעל דירה יחידה לעניין המדרגות.
רכישה דרך חברה. המדרגות המופחתות ניתנות ליחיד תושב ישראל. חברה משלמת לפי מדרגות דירה נוספת גם כשזו הדירה היחידה שבבעלותה.
תושבות. מי שאינו תושב ישראל משלם כמשקיע. החוק מכיר גם במי שהפך לתושב ישראל לראשונה או לתושב חוזר ותיק בתוך שנתיים מיום הרכישה.
שינוי הדין בין בדיקה לחתימה. הוראות שעה פוקעות ומוארכות. מה שקובע הוא הדין ביום העסקה.
המס הוא חלק מעלות ההשקעה. ₪200,000 של מס רכישה על דירה של ₪2,500,000 מגדילים את ההשקעה ב-8% ומורידים את התשואה בהתאם. מי שמחשב תשואה על מחיר הדירה בלבד מקבל מספר יפה מדי. הדרך הנכונה מוסברת במדריך לחישוב תשואה על דירה להשקעה.
המס השוטף הוא עניין נפרד. מס רכישה משולם פעם אחת. על שכר הדירה חלים כללים אחרים, שמפורטים במדריך על מס על הכנסה משכירות.
רשימת בדיקה לפני שחותמים על הסכם רכישה
מפו את הנכסים של התא המשפחתי. כל דירה או חלק מדירה שרשומים על שמכם, על שם בן או בת הזוג או על שם ילדים עד גיל 18, כולל דירות שהתקבלו בירושה ובמתנה.
קבעו את הסיווג. דירה יחידה, דירה חלופית או דירה נוספת. אם התשובה אינה חד משמעית, זה הזמן להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין, ולא אחרי החתימה.
חשבו את המס לפי הדין שבתוקף ביום החתימה הצפוי. בדקו אם הוראת שעה אמורה לפקוע או להתחדש סמוך למועד הזה.
הכניסו את המס לתקציב העסקה. הסכום נדרש בתוך 60 יום מיום העסקה. ודאו מראש מאיזה מקור הוא ישולם, ואל תניחו שהמימון לרכישה מכסה גם אותו.
אם אתם מחליפים דירה, קבעו תאריך יעד למכירה. רשמו את המועד האחרון, והשאירו מרווח למקרה שהמכירה תתעכב.
שמרו את המסמכים. ההצהרה, השומה ואישור התשלום יידרשו לרישום הזכויות, וגם שנים אחר כך, כשתמכרו את הנכס.
ומה אחרי הרכישה?
מס הרכישה הוא ההוצאה הגדולה הראשונה, אבל הכדאיות של ההשקעה נקבעת בשנים שאחריה: שכר דירה שנגבה בזמן, חוזים שמתחדשים במועד, ותיעוד מסודר של כל נכס. בנדלניטור כל נכס מקבל תיק עם החוזה, המסמכים והבטוחות, ולוח התשלומים מראה בכל רגע מי שילם, מי מאחר ומה צפוי, גם כשמדובר בעשרות נכסים של כמה בעלים.
המאמר מספק מידע כללי בלבד, אינו תחליף לייעוץ משפטי או לייעוץ מס, והמדרגות, השיעורים והמועדים עשויים להשתנות.
שאלות נפוצות
נדלניטור מרכזת חוזים, תשלומים, הצמדות וקריאות שירות במקום אחד. קבעו הדגמה קצרה ונראה לכם על הנכסים שלכם.