פינוי שוכר שלא משלם נעשה בדרך אחת בלבד: פסק דין של בית משפט, שמבוצע בידי ההוצאה לפועל. המסלול המקובל הוא "תביעה לפינוי מושכר", הליך מקוצר בתקנות סדר הדין האזרחי שעוסק בפינוי בלבד. כתב ההגנה מוגש בו בתוך 30 ימים מהמצאת התביעה, והדיון נקבע לא יאוחר מ-30 ימים מהגשת כתב ההגנה. את החוב הכספי תובעים בנפרד. החלפת מנעול או ניתוק חשמל ומים אסורים, גם כשהשוכר חייב חודשים רבים.
המועדים בתקנות קצרים, אבל הם אינם ספירה מלאה של משך ההליך. המצאה שמתעכבת, עומס בבית המשפט ובקשות ארכה מוסיפים זמן. מה שבשליטת המשכיר הוא ההכנה: חוזה ברור, תיעוד מסודר של התשלומים, ופעולה מהירה כשהפיגור מתחיל.
מה עושים לפני שמגישים תביעה?
הצעד הראשון הוא בירור ענייני. פיגור של כמה ימים נפתר ברוב המקרים בפנייה ישירה, ולעיתים בהסדר תשלומים כתוב. כשהפיגור נמשך, עוברים למסלול פורמלי, והסדר הפעולות חשוב:
בודקים את החוזה. מה נקבע לגבי איחור בתשלום, איזו הפרה מוגדרת יסודית, כמה ימי ארכה ניתנים לשוכר וכיצד נמסרות הודעות.
שולחים מכתב התראה. המכתב מפרט את החוב, דורש לשלם בתוך מועד קצוב, ומודיע שאם החוב לא ישולם החוזה יבוטל והשוכר יידרש לפנות. שולחים אותו בדרך שנקבעה בחוזה, ושומרים אישור מסירה.
מודיעים על ביטול החוזה. תביעת פינוי נשענת על כך שלשוכר כבר אין זכות להחזיק בנכס. לכן, אם תקופת השכירות לא הסתיימה, צריך לבטל את החוזה כדין, לפי החוזה ולפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). החוק מבחין בין הפרה יסודית, שמזכה בביטול מיידי, ובין הפרה אחרת, שבה מותר לבטל רק לאחר שניתנה למפר ארכה והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר. הביטול נעשה בהודעה למפר בתוך זמן סביר, ולכן אין להשתהות חודשים בין ההפרה ובין ההודעה.
שוקלים מימוש בטוחות. בשכירות למגורים יש להודיע לשוכר זמן סביר מראש על הכוונה לממש ערובה ולאפשר לו לתקן. פירוט במדריך לבטוחות בחוזה שכירות.
חוזה שמגדיר במפורש אי-תשלום במועד כהפרה יסודית, וקובע כמה ימי איחור מקימים זכות ביטול, חוסך את הוויכוח על סוג ההפרה. מכתב התראה מעו"ד אינו חובה בחוק, אבל הוא משפר את הסיכוי לתשלום ומכין את התשתית הראייתית לתביעה.
מהי תביעה לפינוי מושכר, ומה אפשר לכלול בה?
תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 כוללות את התביעה לפינוי מושכר בפרק על דיון מהיר, עם הוראות מיוחדות בתקנה 81. ההגדרה בתקנות היא תביעה לפינוי מושכר שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו. היא אינה מוגבלת לדירות מגורים, ולכן המסלול משמש גם לפינוי משרד, חנות או מחסן.
התביעה מוגשת לבית משפט השלום, שמוסמך לפי חוק בתי המשפט לדון בתביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין בלי קשר לשווי הנכס. לפי התקנות, תובענה במקרקעין מוגשת לבית המשפט שבמחוז השיפוט שבו נמצא הנכס, אלא אם הצדדים הסכימו על מקום שיפוט אחר. עיקרי ההוראות המיוחדות:
סעד אחד בלבד. התביעה לא תכיל סעדים נוספים על הפינוי. דמי שכירות שלא שולמו, פיצוי מוסכם ונזקים לנכס נתבעים בהליך אחר.
אין צורך ברשות לפיצול סעדים. ככלל, תובע חייב לכלול בתביעה אחת את כל הסעדים שנובעים מאותה עילה. כאן התקנות מתירות להגיש תביעה נפרדת על הסעדים הנוספים בלי לבקש רשות, ועל התובע להודיע לבית המשפט אם הוגשה תביעה כזו.
אין תביעה שכנגד. הנתבע אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי.
אין קדם-משפט. לא מתקיימת ישיבת קדם-משפט, והתיק נקבע ישירות לדיון.
אין חובת דיון מקדמי. הפרק בתקנות שמחייב את הצדדים בהליך מקדמי לפני ההתדיינות אינו חל על תביעה לפינוי מושכר.
כמו כל כתב טענות במסלול דיון מהיר, התביעה נתמכת בתצהיר לאימות העובדות, ומצורפים אליה רשימת המסמכים הנוגעים לעניין והעתקיהם: החוזה, מכתבי ההתראה והביטול, ופירוט התשלומים שלא שולמו. תצהיר שלא צורף בעת ההגשה יוגש רק ברשות בית המשפט, ולכן את החומר מכינים לפני ההגשה ולא אחריה.
מה קורה אחרי שהוגש כתב הגנה?
התיק נקבע לדיון אחד, בלי ישיבת קדם-משפט. לפי הוראות הדיון המהיר, הדיון אמור להסתיים ביום אחד, הסיכומים נשמעים בעל פה בתום הבאת הראיות אלא אם בית המשפט הורה אחרת, ופסק הדין ניתן עם תום הדיון או בתוך 14 ימים לכל המאוחר, בהנמקה תמציתית. המשמעות למשכיר: ליום הדיון מגיעים עם כל הראיות והעדים, כי בדרך כלל אין מועד נוסף להשלמות.
ומה אם תקופת השכירות הסתיימה והשוכר נשאר בנכס?
המסלול זהה. כשהחוזה הגיע לסיומו והשוכר אינו מתפנה, עילת הפינוי היא תום תקופת השכירות, ואין צורך בהודעת ביטול. מצב שכיח יותר ומורכב יותר הוא שכירות שנמשכה בפועל אחרי תום החוזה, בלי שנחתמה הארכה. לפי חוק השכירות והשאילה, כשהצדדים המשיכו לקיים את השכירות לאחר תום התקופה בלי לקבוע תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיימה בהודעה לצד השני זמן סביר מראש. במקרה כזה שולחים קודם הודעת סיום מסודרת, ורק לאחר שחלף המועד שנקבע בה מגישים תביעה.
אילו מסמכים כדאי להכין מראש?
חוזה השכירות החתום, וכל תוספת או הארכה שנחתמו לו.
פירוט התשלומים: מה שולם, מתי, ומה היתרה לכל חודש.
מכתבי ההתראה והודעת הביטול, עם אישורי המסירה.
התכתבויות עם השוכר שבהן הוא מתייחס לחוב.
אסמכתה לזכויות המשכיר בנכס, כמו נסח רישום או אישור זכויות.
מהם לוחות הזמנים בהליך הפינוי?
המועדים שלהלן לקוחים מתקנות סדר הדין האזרחי ומחוק ההוצאה לפועל, בנוסחם נכון לאוקטובר 2026:
שלב | המועד הקבוע | המקור |
|---|---|---|
הגשת כתב הגנה | בתוך 30 ימים מהמצאת כתב התביעה | תקנה 81(ב) |
מועד הדיון | לא יאוחר מ-30 ימים מהגשת כתב ההגנה האחרון | תקנה 81(ה) |
מתן פסק הדין | עם תום הדיון, ולכל המאוחר בתוך 14 ימים | תקנה 82(א) |
בקשת ביצוע בהוצאה לפועל | לאחר 15 ימים ממתן פסק הדין | סעיף 6(ג1) לחוק ההוצאה לפועל |
תקופת האזהרה | 20 ימים, אלא אם הרשם קבע תקופה אחרת | סעיף 7(א) לחוק ההוצאה לפועל |
ביצוע הפינוי | בתוך 14 ימים מתום תקופת האזהרה | סעיף 64(א1) לחוק ההוצאה לפועל |
כמה הבהרות. ספירת 30 הימים להגנה מתחילה בהמצאת כתב התביעה לנתבע, ולכן שוכר שמתחמק מקבלת דואר מעכב את תחילת הספירה, עד שמבוצעת המצאה כדין או שבית המשפט מאשר דרך המצאה אחרת. אם לא הוגש כתב הגנה במועד, בית המשפט רשאי לתת פסק דין על יסוד כתב התביעה בלבד (תקנה 130). נתבע שניתן נגדו פסק דין כזה רשאי לבקש את ביטולו בתוך 30 ימים מיום שהומצא לו.
15 הימים שבחוק ההוצאה לפועל נספרים ממתן פסק הדין. אם פסק הדין ניתן שלא במעמד החייב והזוכה נדרש להמציא אותו, הספירה מתחילה בהמצאה. לשם השוואה, בפסק דין רגיל ההמתנה היא 30 ימים.
בקשת הביצוע מוגשת בתנאי שחלף המועד לפינוי שנקבע בפסק הדין עצמו, אם נקבע כזה. בתי המשפט נוהגים לקצוב לשוכר פרק זמן לפינוי מרצון, והוא נוסף על המועדים שבטבלה.
דוגמה להמחשה
כתב תביעה נמסר לשוכר ב-1 במרץ. כתב ההגנה מוגש ביום האחרון, ב-31 במרץ, והדיון נקבע ל-28 באפריל. בתום הדיון ניתן פסק דין שמורה לפנות עד 15 במאי. השוכר אינו מתפנה, וב-18 במאי נפתח תיק הוצאה לפועל. האזהרה נמסרת כעבור כמה ימים, לתקופה של 20 ימים, והזוכה מגיש בקשה לביצוע הפינוי. הפינוי בפועל מבוצע בתוך 14 ימים מתום תקופת האזהרה, כלומר בסוף יוני. בסך הכול כארבעה חודשים מהמצאת התביעה. זהו תרחיש שבו כל שלב מתנהל במועדו, והוא מובא להמחשת סדר השלבים בלבד. בפועל ההליך עשוי להתארך.
איך מבצעים את פסק הדין בהוצאה לפועל?
פסק דין לפינוי אינו מתיר למשכיר להיכנס לנכס בעצמו. אם השוכר לא התפנה במועד, פונים ללשכת ההוצאה לפועל:
בקשת ביצוע. מוגשת לאחר 15 ימים ממתן פסק הדין, או מהמצאתו לחייב אם ניתן שלא במעמדו, ולאחר שחלף המועד לפינוי שנקבע בפסק הדין.
אזהרה. מנהל הלשכה ממציא לחייב אזהרה למלא אחר פסק הדין בתוך 20 ימים. בפינוי מושכר רשם ההוצאה לפועל רשאי לקבוע תקופה אחרת, אבל היא לא תפחת מ-20 ימים אלא מטעמים מיוחדים שיירשמו, ובפינוי דירת מגורים לא תפחת מ-10 ימים בכל מקרה. האזהרה מודיעה לחייב שאם לא יתפנה, ייכנס מנהל הלשכה לנכס, יפנה אותו וימסור אותו לזוכה. היא נמסרת לחייב, וגם לצד שלישי שמחזיק בנכס, בדואר רשום עם אישור מסירה או במסירה אישית. אם הנכס נעול או שאי אפשר למסור, האזהרה מודבקת על פתח הנכס.
בקשה לביצוע הפינוי. הפינוי אינו מבוצע מאליו. הזוכה מגיש לרשם בקשה לבצע את הפינוי, והרשם מאשר אותו.
הפינוי. מבוצע בתוך 14 ימים מתום תקופת האזהרה. הרשם רשאי, לבקשת הזוכה, להאריך את תקופת הפינוי בתקופות נוספות של עד 14 ימים כל אחת.
מיטלטלין שהשוכר השאיר בנכס אינם עוברים למשכיר. לפי החוק, מנהל הלשכה מוסר אותם לשמירה ורשאי למכור אותם לאחר תקופה סבירה. אם מחזיק בנכס צד שלישי שטוען לזכות משלו, הרשם רשאי להשהות את הפינוי כדי לאפשר לו לפנות לבית המשפט.
למה אסור להחליף מנעול או לנתק חשמל ומים?
שוכר שהפסיק לשלם עדיין מחזיק בנכס, והדין מגן על החזקה גם כשהיא חדלה להיות כדין. חוק המקרקעין מתיר שימוש בכוח סביר להוצאת מי שתפס מקרקעין שלא כדין רק בתוך 30 ימים מיום התפיסה. שוכר שנכנס לנכס מכוח חוזה אינו פולש טרי, והוראה זו אינה מכשירה פינוי עצמי שלו. מי שהוציא מקרקעין מידי המחזיק שלא לפי הוראה זו חייב להחזירם.
המשמעות המעשית: שוכר שננעל מחוץ לדירה יכול לפנות לבית המשפט ולבקש צו שמחזיר אותו לנכס, עוד לפני שנדונה שאלת החוב. משכיר שפעל כך חשוף גם לתביעת פיצויים מצד השוכר, בלי קשר להפרות של השוכר עצמו, ומעמדו בתביעת הפינוי נחלש.
קיימת גם חשיפה פלילית. חוק העונשין קובע עבירה של כניסה למקרקעין בדרך אלימה כדי להחזיק בהם, לרבות בפריצה או באיומים, ומדגיש שהעבירה חלה גם על מי שזכאי להיכנס לאותם מקרקעין. העונש המרבי הוא שלוש שנות מאסר. כניסה לנכס כדי להפחיד את המחזיק או להקניט אותו עלולה להיחשב הסגת גבול, שעונשה עד שנתיים מאסר. אם אכן נעברה עבירה תלוי בנסיבות, אבל הסיכון קיים גם כשהשוכר הוא המפר.
הדבר נכון גם לפעולות עקיפות: ניתוק מים, חשמל או גז, הוצאת חפצים, כניסה לנכס בלי תיאום, או הטרדה שנועדה לגרום לשוכר לעזוב.
איך גובים את החוב הכספי?
מאחר שתביעת הפינוי עוסקת בפינוי בלבד, החוב נגבה באפיק נפרד, ואפשר לנהל אותו במקביל:
מימוש בטוחות. ערבות בנקאית או פיקדון, בכפוף לתנאי המימוש שבחוק.
ביצוע שטר. שטר חוב או צ'ק שלא כובד מוגשים לביצוע בהוצאה לפועל. החייב רשאי להגיש התנגדות בתוך 30 ימים מהמצאת האזהרה.
תביעה כספית. תביעה שסכומה אינו עולה על ₪75,000 נדונה, ככלל, במסלול דיון מהיר רגיל. תביעה בסכום גבוה יותר נדונה בסדר דין רגיל. הסכום הזה נוגע לתביעה הכספית בלבד: על תביעת הפינוי עצמה לא חלה תקרת סכום.
המועדים בתביעה הכספית ארוכים מאלה של תביעת הפינוי. במסלול דיון מהיר רגיל כתב ההגנה מוגש בתוך 45 ימים, ישיבת קדם-משפט נקבעת בתוך 90 ימים מהגשת כתב ההגנה האחרון, והדיון בתוך שישה חודשים ממנו. לכן ההפרדה בין שתי התביעות פועלת לטובת המשכיר: הנכס חוזר לידיו ומושכר מחדש, והחשבון הכספי מתברר בקצב שלו.
תביעה כספית יכולה לכלול את דמי השכירות שלא שולמו, חשבונות שהשוכר הותיר, נזקים לנכס ופיצוי מוסכם על איחור בפינוי, אם נקבע כזה בחוזה. תיעוד מסודר של מה שולם ומתי הוא הראיה המרכזית. על שיטות שמקטינות פיגורים מלכתחילה קראו בשיטות לגביית שכר דירה.
מה שונה כשמדובר בדייר מוגן?
המסלול המהיר אינו חל על מושכר שחוק הגנת הדייר חל עליו. דייר מוגן אפשר לפנות רק באחת מעילות הפינוי שהחוק מונה. אי-תשלום דמי השכירות הוא אחת מהן, אבל גם כשקיימת עילה בית המשפט רשאי לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק. בנוסף, בית משפט שנותן פסק דין של פינוי רשאי לתת לדייר ארכה של עד שנה אחת. תביעה כזו אינה מתנהלת במסלול המקוצר, ורצוי לנהל אותה בליווי עו"ד שמתמחה בתחום.
אילו טעויות מעכבות את הפינוי?
המתנה ארוכה מדי. כל חודש של המתנה מגדיל את החוב, בזמן שבשכירות למגורים הבטוחות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית ופיקדון, מוגבלות לשלושה חודשי שכירות לכל היותר.
צירוף סעד כספי לתביעת הפינוי. התקנות אינן מתירות זאת. את הכסף תובעים בנפרד.
ביטול חוזה שלא כדין. תביעה שהוגשה בלי התראה ובלי הודעת ביטול, כנדרש בחוזה ובדין, חשופה לטענה שהשכירות עדיין בתוקף.
בעיות המצאה. כתובת למסירת הודעות שלא נקבעה בחוזה, או מסירה שאינה מתועדת, דוחות את תחילת ספירת הימים.
קבלת תשלומים חלקיים בלי הסתייגות. תשלום שמתקבל אחרי הודעת הביטול בלי הבהרה בכתב עלול לשמש את השוכר לטענה שהמשכיר ויתר על הביטול.
עשיית דין עצמית. הופכת את המשכיר מתובע לנתבע.
תיעוד חסר. בלי רישום תשלומים, התכתבויות ופרוטוקול מסירה קשה להוכיח את ההפרה ואת היקף החוב.
איך מקטינים את הסיכון מראש?
רוב העבודה נעשית לפני החתימה ובחודשים הראשונים של השכירות:
בדיקת השוכר: מקור הכנסה, המלצה ממשכיר קודם וערבים בעלי יכולת פירעון.
חוזה שמגדיר במפורש איחור בתשלום כהפרה, קובע כתובת למסירת הודעות ופיצוי מוסכם על איחור בפינוי. ראו סעיפים שחייבים להופיע בחוזה שכירות.
בטוחות בתוקף לכל אורך התקופה, כולל תקופות הארכה.
אמצעי תשלום שמצמצם את התלות ביוזמת השוכר, כמו הרשאה לחיוב חשבון או חיוב בכרטיס אשראי.
זיהוי מוקדם: תגובה ביום הראשון של הפיגור, ולא אחרי שהצטברו חודשיים.
הנקודה האחרונה היא בעיקרה עניין של נראות. בנדלניטור לוח התשלומים מרכז את כל השכירויות ומראה מי שילם, מי מאחר ומה צפוי, כך שפיגור מתגלה מיד. החוזים, הבטוחות והמסמכים מתויקים לפי נכס ושוכר, וזמינים אם נדרש הליך משפטי.
המאמר הוא מידע כללי בלבד, אינו תחליף לייעוץ משפטי, והתקנות והמועדים שבו עשויים להשתנות. הנוסח המלא נמצא בתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 ובחוק ההוצאה לפועל.
שאלות נפוצות
נדלניטור מרכזת חוזים, תשלומים, הצמדות וקריאות שירות במקום אחד. קבעו הדגמה קצרה ונראה לכם על הנכסים שלכם.