אופציה בחוזה שכירות היא זכות של אחד הצדדים, בדרך כלל השוכר, להאריך את השכירות לתקופה נוספת בהודעה חד-צדדית ובתנאים שנקבעו מראש. הצד השני אינו יכול לסרב. כדי שהאופציה תעבוד, הסעיף צריך לקבוע ארבעה דברים: מי מחזיק בזכות, עד מתי ואיך מודיעים על מימושה, מה יהיו דמי השכירות בתקופת האופציה, ומה קורה לבטוחות.

מהי אופציה בחוזה שכירות ומי מחזיק בה

תקופת אופציה היא תקופת שכירות נוספת שהחוזה מגדיר מראש, והיא נכנסת לתוקף רק אם בעל הזכות בוחר בכך. בלשון החוק האופציה נקראת "ברירה". ההבדל בינה לבין הארכה רגילה הוא שאין צורך בהסכמה חדשה: ההסכמה ניתנה כבר בחתימה על החוזה המקורי.

ברוב החוזים האופציה נתונה לשוכר. הוא מקבל ודאות שיוכל להישאר בנכס, והמשכיר מקבל בתמורה סיכוי טוב לרצף שכירות, בלי תקופה שבה הנכס עומד ריק ובלי עלויות שיווק. אפשר גם לתת אופציה למשכיר, כלומר זכות לחייב את השוכר בתקופה נוספת, אבל זה נדיר יותר.

בשכירות למגורים יש לאופציה של משכיר תנאי נוסף: לפי סעיף 25יב(ב) לחוק השכירות והשאילה, המשכיר רשאי לממש אותה רק אם תנאי תקופת ההארכה נקבעו בחוזה מראש, ובכפוף לאותם תנאים. סעיף שנותן למשכיר זכות להאריך "בתנאים שיסוכמו" אינו מספיק.

מתי ואיך מודיעים על מימוש האופציה

המועד האחרון להודעה הוא לב הסעיף. עד אליו בעל האופציה חופשי לבחור, ואחריו הצד השני צריך לדעת אם השכירות נמשכת או שעליו להיערך לסיומה.

שכירות למגורים: מה קובע החוק

הפרק על שכירות דירה למגורים בחוק השכירות והשאילה, שמוכר כחוק שכירות הוגנת, קובע בסעיף 25יב שלושה כללים:

• משכיר יודיע לשוכר, זמן סביר לפני תום תקופת השכירות, אם ברצונו להאריך אותה ובאילו תנאים. הכלל חל גם כשאין בחוזה אופציה כלל.

• משכיר שיש לו אופציה יודיע לשוכר לא יאוחר מ-90 ימים לפני תום תקופת השכירות אם ברצונו לממש אותה.

• שוכר שיש לו אופציה יודיע למשכיר לא יאוחר מ-60 ימים לפני תום תקופת השכירות אם ברצונו לממש אותה.

דוגמה: בחוזה מגורים שמסתיים ב-31 באוגוסט 2027, שוכר שמחזיק באופציה מודיע עד 2 ביולי 2027, ומשכיר שמחזיק באופציה מודיע עד 2 ביוני 2027. כדי למנוע ויכוח על ספירת הימים, עדיף לכתוב בחוזה את התאריך עצמו.

לפי סעיף 25יד, על הוראות אלה אפשר להתנות רק לטובת השוכר. חוזה מגורים שדורש מהשוכר להודיע מוקדם יותר, למשל 120 ימים מראש, חשוף לכן לטענה שהתניה אינה תקפה. הפרק אינו חל על כל חוזה: סעיף 25טו מונה חריגים, ובהם שכירות לתקופה שאינה עולה על שלושה חודשים בלי ברירה להארכה, שכירות לתקופה העולה על עשר שנים שהמשכיר אינו רשאי לבטל לפני כן, ודמי שכירות חודשיים מעל תקרה שמתעדכנת מדי שנה. לפני שנשענים על הפרק כדאי לוודא שהחוזה אינו נופל באחד החריגים.

שכירות מסחרית: מה שכתוב בחוזה

בשכירות של משרד, חנות או מבנה תעשייה אין מועד הודעה שנקבע בחוק, והחוזה הוא שקובע. המועד צריך לשקף את הזמן שנדרש למשכיר כדי למצוא שוכר חלופי לנכס מסוג זה. נכס גדול או ייחודי מצדיק הודעה מוקדמת בהרבה מדירה או ממשרד קטן.

צורת ההודעה

כדאי שהסעיף יקבע את כל אלה:

1. ההודעה תימסר בכתב.

2. לאן נשלחת ההודעה ובאיזה אמצעי: דואר רשום, דואר אלקטרוני לכתובת שנקבעה בחוזה, או מסירה אישית.

3. מתי ההודעה נחשבת כמי שהתקבלה.

4. האם שתיקה פירושה מימוש או ויתור. ברירת המחדל הבטוחה היא שבלי הודעה אין מימוש.

יש חוזים שבהם האופציה מתממשת אוטומטית אלא אם השוכר הודיע אחרת. המנגנון הזה מקטין את הסיכון שמועד יוחמץ, אבל הוא הופך את האופציה למעין התחייבות, ושוכר שלא שם לב עלול למצוא את עצמו מחויב לתקופה נוספת. בחוזה מגורים עדיף להישאר עם הודעה מפורשת.

תנאים מוקדמים למימוש

מקובל להתנות את האופציה בכך שהשוכר עמד בחוזה. ניסוח כללי כמו "בכפוף לקיום כל התחייבויות השוכר" מזמין ויכוח על כל איחור של יום בתשלום. עדיף להגדיר תנאים שאפשר לבדוק: אין חוב פתוח במועד ההודעה, לא נשלחה התראה על הפרה יסודית שלא תוקנה, והבטוחות לתקופה החדשה הומצאו עד מועד מוגדר. תנאי ברור משרת את שני הצדדים, כי גם השוכר יודע מראש מה נדרש ממנו כדי לשמור על הזכות.

איך קובעים את דמי השכירות בתקופת האופציה

אופציה בלי מנגנון מחיר ברור היא מתכון למחלוקת. יש שלוש דרכים מקובלות לקבוע את דמי השכירות מראש:

דוגמה להמחשה: דמי השכירות בסוף התקופה הראשונה הם ₪10,000. במדרגה של חמישה אחוזים, דמי השכירות בתקופת האופציה הם ₪10,500. בשכר דירה ממודד, אם מדד הבסיס הוא 100.0 נקודות והמדד הקובע בתחילת תקופת האופציה הוא 103.2 נקודות (מספרים להמחשה בלבד), דמי השכירות הם 10,000 × 103.2 ÷ 100.0, כלומר ₪10,320.

כמה נקודות שכדאי לסגור בסעיף המחיר:

• על איזה סכום חלה התוספת. בחוזה עם הצמדה חודשית, האם האחוז מתווסף לדמי השכירות הבסיסיים או לסכום האחרון ששולם, כולל הפרשי הצמדה. בדוגמה שלמעלה, חמישה אחוזים על הסכום הבסיסי הם ₪10,500, וחמישה אחוזים על תשלום אחרון של ₪10,320 הם ₪10,836.

• מה קורה למדד הבסיס. האם ההצמדה בתקופת האופציה ממשיכה ממדד הבסיס המקורי, או שנקבע מדד בסיס חדש. הנוסחה ושיטות החישוב מוסברות במדריך להצמדה למדד בשכירות.

• רצפה. האם דמי השכירות בתקופת האופציה יכולים להיות נמוכים מאלה של התקופה הראשונה אם המדד ירד.

• רכיבים נוספים. האם דמי ניהול, חניה ותשלומים נלווים מתעדכנים באותו מנגנון.

מנגנון רביעי, "דמי שכירות לפי מחיר השוק", נשמע הוגן אבל קשה ליישום. אם בוחרים בו, יש לקבוע מי מעריך את מחיר השוק, מי ממנה אותו, מי משלם לו ומה קורה כשהצדדים חלוקים. ניסוח שמסתפק ב"דמי שכירות שיוסכמו בין הצדדים" משאיר את השוכר בלי זכות ממשית, כי בלי הסכמה אין על מה להישען. בשכירות למגורים, אופציה של משכיר בניסוח כזה גם אינה ניתנת למימוש, כאמור למעלה.

מה קורה לבטוחות ולערבויות בתקופת האופציה

הבטוחות ניתנו לתקופה הראשונה, ובלי הוראה מפורשת אין להניח שהן מכסות גם את תקופת האופציה. לפני תחילתה כדאי לעבור על כל אחת מהן:

• ערבות בנקאית - יש לה תאריך תוקף. הנוהג הנכון הוא לדרוש שתהיה בתוקף עד מועד מסוים אחרי סיום תקופת האופציה, ולקבל כתב הארכה לפני שהתקופה מתחילה.

• ערבים - ערב שחתם על החוזה המקורי עשוי לטעון שערבותו אינה חלה על תקופה שנוספה מאוחר יותר. כתב ערבות שמתייחס במפורש לתקופות האופציה, או חתימה מחודשת במועד המימוש, מסירים את הספק.

• שיקים ואמצעי תשלום - שיקים לתקופה החדשה, עדכון ההרשאה לחיוב חשבון או אמצעי תשלום אחר.

• גובה הבטוחה - כשדמי השכירות עולים, בטוחה שנקבעה כמספר חודשי שכירות צריכה להתעדכן בהתאם.

בשכירות למגורים יש לזכור את התקרה שבסעיף 25י לחוק: סך הערובות שכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כמו ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה על הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, ובין שלושה חודשי שכירות. עדכון הבטוחה לקראת תקופת האופציה צריך להישאר בתוך התקרה. על סוגי הבטוחות והשיקולים בבחירתן ראו בטוחות בשכירות.

נוסח יעיל הוא להתנות את המימוש עצמו: הודעת המימוש תקפה רק אם עד מועד מוגדר הומצאו הבטוחות המעודכנות. כך המשכיר אינו נכנס לתקופה חדשה עם ערבות שפקעה.

כמה תקופות אופציה בחוזה מסחרי

בחוזים מסחריים מקובל לבנות שרשרת: תקופת שכירות ראשונה ואחריה שתיים או שלוש תקופות אופציה. לשוכר שמשקיע בהתאמת הנכס זו הדרך להבטיח את ההשקעה בלי להתחייב מראש לעשור. למשכיר כדאי לוודא שהשרשרת מנוסחת בקפידה:

• כל תקופת אופציה דורשת הודעת מימוש נפרדת, במועד משלה.

• מימוש תקופה מאוחרת מותנה במימוש כל התקופות שקדמו לה.

• לכל תקופה נקבע מנגנון מחיר, ולא רק לראשונה.

• החוזה מכריע אם האופציה אישית לשוכר, או עוברת למי שהשכירות הוסבה אליו.

האורך המצטבר: רישום ומיסוי

לאורך המצטבר של השכירות יש משמעות משפטית, ותקופות האופציה נספרות בו. לפי סעיף 79 לחוק המקרקעין, שכירות לתקופה שאינה עולה על חמש שנים אינה טעונה רישום, והתחייבות לעשותה אינה טעונה מסמך בכתב. אותו סעיף קובע שהפטור אינו חל על שכירות שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים. חוזה לשלוש שנים עם אופציה לשלוש שנים נוספות נמצא אפוא מחוץ לפטור כבר מיום החתימה, גם אם האופציה לא תמומש לעולם.

בחוק מיסוי מקרקעין, "זכות במקרקעין" כוללת חכירה לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, ו"חכירה" כוללת שם גם שכירות. התקופה נמדדת לפי התקופה המרבית שאליה אפשר להגיע מכוח זכות ברירה שנתונה לשוכר או לקרובו. שרשרת של עשר שנים ושתי אופציות של שמונה שנים כל אחת מגיעה לעשרים ושש שנים, ולכן עונה על ההגדרה. לפני חתימה על שרשרת ארוכה כדאי לבדוק את שתי השאלות עם עו"ד. ההבדלים הנוספים בין סוגי החוזים מפורטים בשכירות מסחרית מול מגורים.

מה קורה אם מפספסים את מועד ההודעה

אופציה היא זכות שתלויה במועד. שוכר שלא הודיע בזמן ובדרך שנקבעה מסתכן בכך שהזכות פקעה, והמשכיר חופשי להשכיר לאחר או להציע תנאים חדשים. בתי המשפט בחנו מקרים של איחור בדרכים שונות: יש פסיקות שהקפידו על המועד, ויש שנתנו משקל לתום הלב ולהתנהגות הצדדים, למשל כשהמשכיר ידע על כוונת השוכר ונהג כאילו האופציה מומשה. אי אפשר לבנות על כך מראש.

המצב השכיח יותר הוא שאיש אינו שם לב: המועד חלף, החוזה הסתיים, השוכר ממשיך לשלם והמשכיר ממשיך לקבל. לפי סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, כשהצדדים ממשיכים לקיים את השכירות אחרי תום התקופה בלי לקבוע תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיים אותה בהודעה זמן סביר מראש. המשכיר נשאר אפוא בלי התחייבות של השוכר לתקופה, ולעיתים גם בלי העלאת דמי השכירות שהייתה מגיעה לו ובלי בטוחות בתוקף.

אם שני הצדדים רוצים בהמשך למרות האיחור, הפתרון הוא תוספת קצרה לחוזה, בחתימת שניהם, שמאשרת את תקופת האופציה ואת תנאיה. משכיר שמסכים לקבל הודעה באיחור צריך לתעד זאת בכתב ולציין שההסכמה אינה ויתור לגבי תקופות האופציה הבאות.

רשימת תיוג: מה חייב להופיע בסעיף האופציה

1. מי מחזיק באופציה: השוכר, המשכיר או שניהם.

2. מספר תקופות האופציה ואורכה של כל אחת, בתאריכים.

3. המועד האחרון להודעת מימוש, כתאריך או כמספר ימים לפני תום התקופה.

4. צורת ההודעה, הכתובת למשלוח ומועד קבלתה.

5. תנאים מוקדמים למימוש, כמו היעדר הפרה יסודית והיעדר חוב.

6. דמי השכירות בכל תקופת אופציה: סכום קבוע, מדרגה באחוזים או שכר דירה ממודד.

7. ההצמדה בתקופת האופציה: מדד הבסיס, המדד הקובע ורצפה.

8. עדכון הבטוחות: סכום, תוקף ומועד ההמצאה.

9. הוראה שיתר תנאי החוזה חלים גם בתקופת האופציה.

10. האם האופציה ניתנת להעברה יחד עם השכירות.

11. האם אחרי התקופה האחרונה יש לשוכר זכות נוספת כלשהי, או שהחוזה מסתיים.

בחוזה מגורים שלא נערך בכתב, או שחסרות בו הוראות, עשוי בעתיד לחול חוזה מצוי שהחוק מסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות. בפברואר 2026 הופצה להערות הציבור טיוטת תקנות כזאת, והיא עוסקת בין היתר בתקופת הארכה ובדמי השכירות בה. טיוטה אינה מחייבת, ולפני ניסוח חוזה חדש כדאי לבדוק אם התקנות פורסמו ברשומות.

איך עוקבים אחרי מועדי אופציה בעשרות חוזים

בתיק נכסים, התאריך החשוב אינו סוף החוזה אלא המועד האחרון להודעה, שחל חודשיים, שלושה או חצי שנה לפניו. מעקב טוב מחזיק לכל חוזה את תאריך הסיום, את מועד ההודעה, את זהות בעל האופציה, את מנגנון המחיר ואת תוקף הבטוחות. כדאי להגדיר שתי תזכורות: אחת מוקדמת, שמאפשרת לפנות לשוכר ולברר את כוונותיו, ואחת סמוך למועד עצמו.

בנדלניטור האופציות, מדרגות דמי השכירות והבטוחות נרשמות לכל חוזה, והמערכת שולחת תזכורות לקראת חידוש. שכר דירה ממודד מחושב אוטומטית במועד המידוד, כך שחברות ניהול נכסים אינן תלויות בזיכרון של אדם אחד או בגיליון נפרד לכל בניין.

המידע במדריך זה כללי, אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי או לייעוץ מס, והכללים עשויים להשתנות.