גביית שכר דירה בישראל נעשית בחמש דרכים עיקריות: שיקים דחויים, הרשאה לחיוב חשבון (הוראת קבע בנקאית דרך מס"ב), העברה בנקאית שהשוכר יוזם, הוראת קבע בכרטיס אשראי ושיקים דיגיטליים. אף אחת מהן אינה מבטיחה תשלום. הן נבדלות במי שולט במועד החיוב, במה שקורה כשהתשלום נכשל, בעלות ובכמות העבודה שנדרשת כדי להתאים בין מה שנכנס לבנק לבין מה שהיה אמור להיכנס.
השוואה בין שיטות גביית שכר דירה
שיטה | מי יוזם את התשלום | מה קורה בכישלון | מאמץ התאמה |
|---|---|---|---|
שיקים דחויים | המשכיר מפקיד במועד | השיק חוזר, אפשר לפנות להוצאה לפועל | בינוני, הפקדה ומעקב ידניים |
הרשאה לחיוב חשבון (מס"ב) | המשכיר או מי שגובה עבורו | החיוב מוחזר, צריך לחייב שוב או לגבות אחרת | נמוך, קובץ חיובים וקובץ החזרות |
העברה בנקאית | השוכר | אין כישלון, יש פשוט היעדר תשלום | גבוה, זיהוי ידני של כל העברה |
כרטיס אשראי | המשכיר, דרך חברת סליקה | העסקה נדחית, אפשר לנסות שוב | נמוך, אבל הכסף מגיע בניכוי עמלה |
שיק דיגיטלי | המשכיר מפקיד מהמועד שנקבע | ההוראה אינה מכובדת, והמשך הגבייה לפי תנאי הספק | נמוך עד בינוני, לפי הספק |
הטבלה מסכמת, והפרטים קובעים. להלן כל שיטה לגופה.
שיקים דחויים: הוותיקה, עם היתרון המשפטי
השוכר מוסר בתחילת השנה סדרת שיקים לפירעון עתידי, והמשכיר מפקיד כל אחד במועדו. היתרון המרכזי הוא משפטי: שיק הוא שטר, ושיק שחזר אפשר להגיש לביצוע בהוצאה לפועל בלי לנהל קודם תביעה רגילה. החייב רשאי להגיש התנגדות בתוך שלושים ימים מיום המצאת האזהרה, ואז העניין עובר לבית המשפט.
לשוכר יש תמריץ ממשי שלא להחזיר שיקים. לפי חוק שיקים ללא כיסוי, התשמ"א-1981, חשבון שסורבו בו עשרה שיקים או יותר בתוך שנים עשר חודשים, כשבין הסירוב הראשון לאחרון עברו לפחות חמישה עשר ימים, הופך לחשבון מוגבל, ובעליו ללקוח מוגבל. תקופת ההגבלה היא שנה. מי שחשבון נוסף שלו הוגבל, או שחשבונו הוגבל שוב בתוך שלוש שנים מתום הגבלה קודמת, הוא לקוח מוגבל חמור: כל חשבונותיו מוגבלים, למשך שנתיים.
למשכיר חשובה המשמעות המעשית. בנק אינו פורע שיק שנמשך על חשבון מוגבל, ולכן יתרת סדרת השיקים שבידיכם מאותו חשבון מפסיקה לשמש אמצעי תשלום. החוק מבהיר שאי-הפירעון אינו גורע מזכות האוחז לתבוע על פי השיק, אבל את הגבייה השוטפת צריך להעביר מיד לאמצעי אחר. עוד כדאי לדעת שלפי הגדרת החוק, שיק שהבנק סירב לפרוע מחוסר יתרה מספקת נספר גם אם ניתנה לגביו הוראת ביטול.
שלושה כללים קטנים בקבלת הסדרה חוסכים בעיות בהמשך:
שם הנפרע: ודאו ששמכם נקוב בכל שיק. לפי החוק לצמצום השימוש במזומן, בנק אינו רשאי לפרוע שיק ששם הנפרע אינו נקוב בו.
שרטוט: בקשו שיקים משורטטים שנכתב בהם "למוטב בלבד".
תיעוד: רשמו ביום הקבלה את מספרי השיקים, הסכומים והמועדים, כדי שהסדרה תופיע ברשימת הצפי ולא רק במגירה.
החסרונות תפעוליים: צריך לשמור את השיקים, לזכור להפקיד, ולהחליף את כולם כשהסכום משתנה. בשכירות צמודה למדד השיק נושא סכום קבוע, ואת הפרשי ההצמדה גובים בנפרד. מי שרוצה להבין את החישוב ימצא אותו במדריך להצמדה למדד בשכירות.
הרשאה לחיוב חשבון דרך מס"ב: איך זה עובד
הרשאה לחיוב חשבון היא הסכמה שהשוכר נותן לבנק שלו לכבד חיובים שמגיש מוטב מסוים. מס"ב (מרכז סליקה בנקאי) היא המערכת שדרכה עוברים החיובים בין הבנקים. את הכללים קובעת הוראת ניהול בנקאי תקין 439 של המפקח על הבנקים, "חיובים על פי הרשאה". אלה הכללים שכדאי להכיר, לפי נוסח ההוראה מדצמבר 2021:
הקמה: השוכר יכול להקים את ההרשאה ישירות מול הבנק שלו או דרך המוטב, בצירוף הסכמתו בכתב. הבנק משיב בתוך חמישה ימי עסקים.
הגבלות: השוכר רשאי להקים הרשאה כללית, או הרשאה עם תקרת סכום לחיוב או עם מועד פקיעה. חיוב שחורג מההגבלה יוחזר.
ביטול חיוב בודד: הלקוח רשאי לבטל חיוב מסוים בהודעה לבנק שלו, לא יאוחר משלושה ימי עסקים אחרי מועד החיוב.
חיוב שחורג מההרשאה: הלקוח רשאי לדרוש מהבנק לבטל חיוב שאינו תואם את תקרת הסכום או את מועד הפקיעה שנקבעו בהרשאה, וכן חיוב שנעשה אחרי שההרשאה בוטלה.
ביטול ההרשאה: אפשרי בכל עת, ונכנס לתוקף יום עסקים אחד אחרי ההודעה לבנק.
הרשאה רדומה: הרשאה שלא נעשה בה שימוש במשך 24 חודשים ממועד החיוב האחרון בטלה.
החזרת חיוב: כשהבנק מחזיר חיוב שלא לפי הוראת הלקוח, עליו להודיע על כך ללקוח מיד ולציין את הסיבה.
הודעה על הסכום: המוטב מתחייב להודיע ללקוח על סכום כל חיוב ומועדו. כשהסכום משתנה רק בגלל הפרשי הצמדה, ההוראה מסתפקת בהודעה מפורטת אחת לשנה לפחות.
המשמעות למשכיר: אתם שולטים במועד ובסכום, כך ששכר דירה צמוד או ממודד מתעדכן בלי להחליף אמצעי תשלום. מנגד, זו אינה ערובה. חיוב יכול לחזור מחוסר כיסוי, השוכר יכול לבטל חיוב בתוך שלושה ימי עסקים או לבטל את ההרשאה כולה, ולהחזרת חיוב אין המשמעות של שיק שסורב לפי חוק שיקים ללא כיסוי, שחל על שיקים בלבד.
כשחיוב חוזר, בררו קודם את הסיבה: חוסר כיסוי זמני, ביטול החיוב ביוזמת השוכר, או הרשאה שבוטלה או פקעה. בשני המקרים האחרונים אין טעם להגיש חיוב נוסף לפני שמדברים עם השוכר. ושימו לב להרשאה עם תקרת סכום: בשכירות צמודה למדד, הסכום החודשי עלול לעבור את התקרה שהשוכר קבע בתחילת השנה, והחיוב כולו יוחזר. כדאי לסכם מראש תקרה שמשאירה מרווח.
כדי לגבות בהרשאה צריך להיות מוטב שהבנק אישר, עם קוד מוסד. הבנק בוחן את המוטב ומקבל ממנו כתב שיפוי. משכיר פרטי עם דירה אחת בדרך כלל לא יקים זאת בעצמו, ולכן הגבייה נעשית דרך חברת ניהול או דרך ספק שירותי תשלום שמחזיק בהסדר כזה.
העברה בנקאית והוראת קבע שהשוכר מקים
כאן השוכר הוא שיוזם: העברה חד-פעמית כל חודש, או הוראת קבע להעברה תקופתית שהוא מגדיר בחשבונו. אין עמלת סליקה למשכיר ואין צורך בהסדר מיוחד, והכסף מגיע ישירות לחשבון.
החיסרון הוא שהשליטה כולה אצל השוכר. הוא יכול לשנות או לבטל בלי שתדעו, והעברה שלא בוצעה אינה מייצרת שום הודעה: פשוט לא נכנס כסף. גם ההתאמה קשה יותר, כי בדף הבנק מופיע שם המעביר, שאינו תמיד שם השוכר שבחוזה, ולעתים שני שותפים בדירה מעבירים כל אחד חצי. בשכירות צמודה צריך להודיע לשוכר כל חודש על הסכום המעודכן ולקוות שיעדכן.
הוראת קבע בכרטיס אשראי
השוכר מוסר פרטי כרטיס, והחיוב החודשי מבוצע דרך חברת סליקה או ספק תשלומים. למשכיר זו שיטה נוחה: החיוב אוטומטי, הסכום ניתן לעדכון, וכישלון ידוע מיד. לשוכר היא נוחה כי החיוב יורד במועד החיוב של הכרטיס ולעתים צובר הטבות.
המחיר הוא עמלת סליקה שמשלם בית העסק, כלומר המשכיר, בשיעור שנקבע בהסכם עם הסולק. העמלה מקטינה את התקבול נטו, ולכן יש לשקלל אותה בתשואה. דוגמה להמחשה בלבד, בשיעור שנבחר לנוחות החישוב ואינו מחיר שוק: בשכר דירה של ₪6,000 ובעמלה כוללת של 1%, העלות היא ₪60 לחודש ו-₪720 לשנה. בתיק של עשרים דירות כאלה מדובר ב-₪14,400 לשנה, סכום שכדאי להשוות לזמן העבודה שהגבייה האוטומטית חוסכת. כישלונות אופייניים הם כרטיס שפג תוקפו או בוטל, חריגה ממסגרת האשראי, והכחשת עסקה מצד בעל הכרטיס שמובילה לבירור מול חברת האשראי. הוראת ניהול בנקאי תקין 439 אינה חלה על הרשאות לחיוב בכרטיס חיוב, ואלה מוסדרות בדינים של כרטיסי חיוב ושירותי תשלום.
שיקים דיגיטליים: מה קיים היום
המונח "שיק דיגיטלי" משמש בישראל לכמה דברים שונים, וחשוב להבחין ביניהם.
הפקדה דיגיטלית של שיק נייר: צילום השיק באפליקציה במקום הפקדה בסניף. השיק עצמו נשאר שיק נייר לכל דבר.
שיק דיגיטלי כמוצר תשלום: הוראת תשלום שנוצרת באפליקציה, לטובת מוטב מסוים בלבד, עם סכום ומועד שממנו אפשר להפקיד. אפשר ליצור סדרה שלמה לשנת שכירות בפעולה אחת. לפי המידע שמפרסמים הגופים המציעים את השירות, מוצר כזה אינו שיק במובן פקודת השטרות: אי אפשר להסב אותו, והוא אינו נהנה ממסלול ביצוע השטרות בהוצאה לפועל.
בנק ישראל פרסם במרץ 2022 קול קורא להתייעצות על אפיון טכנולוגי של "הוראת חיוב דיגיטלית" כתחליף דיגיטלי לשיק הנייר. המוצרים שמוצעים בשוק היום פועלים לפי תנאי השירות של כל ספק, ולכן אין להניח שכל מה שנכון לשיק נייר נכון גם להם. לפני שמאמצים שיק דיגיטלי כאמצעי גבייה, בררו מול הספק שלושה דברים: מה קורה כשאין כיסוי במועד, האם המשלם יכול לבטל, ואיזה אישור תקבלו על אי-כיבוד לצורך הליך גבייה.
היתרון התפעולי ברור: אין נייר לשמור, אין הפקדה פיזית, והתשלום מגיע עם זיהוי מלא של המשלם והחודש, כך שההתאמה כמעט אוטומטית.
איך לבחור: שלוש שאלות
האם הסכום קבוע או משתנה? שכר דירה צמוד למדד או ממודד מתאים יותר לשיטה שבה המשכיר קובע את סכום החיוב: הרשאה לחיוב חשבון או כרטיס אשראי.
כמה יחידות אתם מנהלים? בדירה אחת, סדרת שיקים או העברה חודשית מספיקות. בעשרות יחידות, כל שיטה שדורשת פעולה ידנית לכל תשלום הופכת למשרה.
מה חשוב יותר, נוחות או מנוף? שיק נייר נותן את המנוף המשפטי החזק ביותר בכישלון. השיטות האוטומטיות נותנות נוחות ומידע מהיר. רבים משלבים: גבייה שוטפת באמצעי אוטומטי, ובטוחה נפרדת להבטחת החוב.
אמצעי תשלום אינו בטוחה. את הסיכון שהשוכר יפסיק לשלם מכסים בערובות שהחוזה והדין מאפשרים, כמפורט במדריך על בטוחות בשכירות.
שגרת טיפול באיחור בתשלום
רוב האיחורים אינם סירוב לשלם אלא תקלה: כרטיס שהוחלף, חשבון שהתרוקן לפני המשכורת, העברה שנשכחה. שגרה קבועה פותרת אותם לפני שהם הופכים לחוב.
יום הפירעון: בדיקה מה נכנס ומה לא. בלי בדיקה ביום עצמו, איחור מתגלה אחרי שבועיים.
יום עד שלושה ימים אחרי: תזכורת קצרה ועניינית עם הסכום, החודש ודרך התשלום. בלי האשמות.
כשבוע אחרי: פנייה שנייה, הפעם עם בקשה למועד תשלום מוגדר, ותיעוד התשובה.
שבועיים ומעלה: מכתב התראה בכתב שמפנה לסעיפי החוזה, ובדיקה אם האיחור מהווה הפרה שמקנה סעדים לפי החוזה.
איחור מתמשך: התייעצות עם עורך דין על מימוש בטוחה או על הליך. את האפשרויות סקרנו במדריך לפינוי שוכר שלא משלם.
המועדים כאן הם הצעה לשגרה, לא דרישת חוק. מה שמחייב הוא החוזה.
ריבית פיגורים וקנסות איחור
ריבית על איחור אפשר לגבות רק אם נקבעה בחוזה, ובשיעור שנקבע בו. בשכירות למגורים החוק מתיר לממש ערובה בגין שכר דירה שלא שולם עד גובה החוב, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי תנאי החוזה, ומחייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש ולאפשר לו לתקן. קנס יומי גבוה שנכתב כפיצוי מוסכם חשוף להפחתה בבית המשפט, אם נקבע בלי יחס סביר לנזק שאפשר היה לצפות בעת כריתת החוזה. ניסוח מתון ומנומק ישרוד טוב יותר מניסוח מאיים.
התאמת תשלומים: הרגל שמונע את רוב הבעיות
התאמה היא ההשוואה בין מה שהיה אמור להתקבל לבין מה שהתקבל בפועל בחשבון. בלי התאמה שוטפת, חוב קטן נשאר פתוח חודשים, ותשלום כפול מתגלה רק כשהשוכר מתלונן.
רשימת צפי לפני החודש: לכל שכירות, סכום, מועד ואמצעי תשלום, כולל הפרשי הצמדה ורכיבים נוספים כמו חניה או דמי ניהול.
זיהוי חד-ערכי: בקשו מהשוכרים לציין בהעברה את כתובת הנכס והחודש. באמצעים אוטומטיים הזיהוי מובנה.
בדיקה ביום קבוע: יום אחד בשבוע שבו עוברים על כל מה שלא סומן כשולם.
טיפול בחלקי ובעודף: תשלום חלקי נרשם כחלקי ולא כ"שולם", ועודף נרשם כיתרת זכות ולא נבלע.
החזרות: שיק שחזר או חיוב שהוחזר מבטלים את הסימון "שולם" באותו יום, לא בסוף החודש.
קבלה או חשבונית: מסמך לכל תקבול, מקושר לתשלום שסומן, כדי שהנהלת החשבונות והלוח יספרו אותו סיפור.
איפה נדלניטור נכנסת
במערכת התשלומים של נדלניטור הגבייה נעשית בשיקים דיגיטליים, בהרשאה לחיוב חשבון דרך מס"ב ובכרטיס אשראי, והתשלומים מסומנים כשולמו אוטומטית בלוח אחד שמראה מי שילם, מי מאחר ומה צפוי. הפרשי ההצמדה מחושבים לכל תשלום, וחשבוניות וקבלות מופקות דרך חיבור למערכות הנהלת החשבונות.
המאמר מספק מידע כללי בלבד, אינו תחליף לייעוץ משפטי או מיסויי, וההוראות המתוארות בו עשויות להשתנות.
שאלות נפוצות
נדלניטור מרכזת חוזים, תשלומים, הצמדות וקריאות שירות במקום אחד. קבעו הדגמה קצרה ונראה לכם על הנכסים שלכם.